Khoảng 51.000 m2 sàn mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2026, đưa cuộc cạnh tranh tại các trung tâm thương mại Hà Nội sang giai đoạn quyết liệt hơn.
Sau một thời gian nguồn cung tăng chậm, thị trường bán lẻ Hà Nội đang nhộn nhịp trở lại. Tuy nhiên, phía sau những dự án mới liên tiếp mở cửa là áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và lượng khách trong bối cảnh diện tích sàn tiếp tục mở rộng.
Nguồn cung bán lẻ Hà Nội đạt khoảng 1,25 triệu m2
Đầu tháng 7, Hanoi Centre tại khu vực Ô Chợ Dừa chính thức đi vào hoạt động với hơn 41.000 m2 diện tích bán lẻ. Trước đó, khu thương mại thuộc ROX Tower Goldmark City tại phường Phú Diễn cũng đã mở cửa.
Hai dự án bổ sung tổng cộng khoảng 51.000 m2 trong nửa đầu năm 2026, đưa nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội lên khoảng 1,25 triệu m2. Các dự án mới không còn tập trung hoàn toàn ở lõi trung tâm mà đang dịch chuyển theo những khu dân cư phát triển ở phía tây và phía đông thành phố.
Lượng mặt bằng trung tâm thương mại mới tại Hà Nội tiếp tục gia tăng.
Đáng chú ý, nguồn cung vẫn còn dư địa tăng. Một số dự án như Westlake Square, Thiso Mall và Vincom Mega Mall Global Gate đang được lên kế hoạch, trong khi Cushman & Wakefield dự báo Hà Nội có thể đón thêm khoảng 314.000 m2 mặt bằng bán lẻ đến năm 2028.
Bệ đỡ của thị trường đến từ sức mua tiếp tục cải thiện. Trong nửa đầu năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước đạt gần 3,89 triệu tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ.
Dù vậy, các chỉ số vận hành đã bắt đầu phân hóa. Theo rổ dự án do Cushman & Wakefield theo dõi, tỷ lệ lấp đầy trong quý I/2026 đạt khoảng 86,5%, giảm 0,6 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho rằng nguồn cung mới vẫn được đưa ra theo từng giai đoạn nên thị trường chưa rơi vào trạng thái tăng nóng. Tuy nhiên, khi nhiều dự án cùng gia nhập, khoảng trống nguồn cung trước đây cũng đang dần được thu hẹp.
Tỷ lệ trống 8%, giá thuê không còn tăng đồng đều
Nguồn cung mới giúp người tiêu dùng có thêm lựa chọn, nhưng đồng thời buộc các trung tâm thương mại phải cạnh tranh quyết liệt hơn để lấp đầy gian hàng. Hiệu ứng đông khách khi khai trương vì vậy chưa phản ánh đầy đủ khả năng vận hành dài hạn của một dự án.
Theo JLL, diện tích hấp thụ ròng tại thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 26.700 m2. Tỷ lệ trống bình quân ở mức 8%, tương đương khoảng 92% diện tích trong rổ khảo sát đã có khách thuê.
Giá thuê bắt đầu giảm, cuộc đua cho thuê trung tâm thương mại giữa các "ông lớn" ngày càng căng thẳng.
Tuy nhiên, giá thuê bắt đầu thể hiện xu hướng khác nhau giữa các khu vực. Giá chào thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm giảm 1,4% so với quý trước, xuống khoảng 132,5 USD/m2/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm duy trì ở mức 54,9 USD/m2/tháng.
Ở một bộ dữ liệu khác, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê tầng trệt bình quân đạt khoảng 1,3 triệu đồng/m2/tháng trong quý I/2026, tăng 9,1% theo quý và 10,1% so với cùng kỳ. Chênh lệch này phần nào phản ánh tác động của các dự án mới có giá chào thuê cao hơn mặt bằng cũ.
Trong bối cảnh đó, tỷ lệ lấp đầy trên 80% hay 90% khi khai trương mới chỉ là bước đầu. Khi ưu đãi giảm dần, hiệu quả của dự án sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức mua thực tế, cơ cấu ngành hàng và khả năng duy trì hoạt động của khách thuê.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có khu dân cư xung quanh ổn định, định vị rõ ràng và cơ cấu thương hiệu phù hợp. Với thị trường Hà Nội năm 2026, cuộc đua vì vậy không chỉ nằm ở việc mở thêm diện tích, mà còn ở khả năng giữ tỷ lệ lấp đầy khi nguồn cung ngày càng lớn.
Thế Anh