14:10 02/03/2022

Nghiên cứu sửa đổi Luật đất đai theo hướng "khớp nối" giữa giao đất và lựa chọn nhà đầu tư

Sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, cần được sửa đổi toàn diện. Việc sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật là nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ nhằm hiện thực hóa văn kiện Đại hội XIII của Đảng, khi hàng loạt đạo luật mới dự kiến cùng được bấm nút thông qua, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế mà đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Đại hội XIII của Đảng đề ra là thực hiện “xây dựng khung khổ pháp luật, môi trường thuận lợi thúc đẩy phát triển, khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo… Tập trung sửa đổi những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, cản trở phát triển kinh tế”, đồng thời, “Hoàn thiện pháp luật để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Tại Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2021-2025), Đảng ta nhận định: “Một số quy định pháp luật còn chưa đồng bộ, thống nhất, khả thi, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Một số bất cập trong cơ chế, chính sách tuy đã được phát hiện nhưng còn chậm được sửa đổi, bổ sung”.

Theo đó, việc sửa đổi, bổ sung các đạo luật thời gian tới phải hướng đến tính đồng bộ, xâu chuỗi, giải quyết triệt để các điểm mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa các luật vốn dĩ đã trở thành vấn đề “nhức nhối” suốt những năm qua. Đặc biệt, việc sửa đổi Luật Đất đai cần kết nối chặt chẽ với sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan. Ví thể như Luật đầu tư năm 2020 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15) đã tạo ra bước chuyển biến đột phá là chính thức “hệ thống hóa” các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Nghiên cứu sửa đổi Luật đất đai theo hướng khớp nối giữa giao đất và lựa chọn nhà đầu tư
Bổ sung các đạo luật thời gian tới phải hướng đến tính đồng bộ, xâu chuỗi, giải quyết triệt để các điểm mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa các luật

"Đấu giá - Đấu thầu" những vướng mắc cần tháo gỡ

Liên quan đến nội dung về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hình thức lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành nhanh, gọn và phát huy tối đa tính công khai, minh bạch, phù hợp với mong muốn của nhiều doanh nghiệp và tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức này là để đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước phải ứng tiền ngân sách để bồi thường và thu hồi đất, tạo lập quỹ đất sạch trước khi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. 

Nhà đầu tư không cần quan tâm đến khâu giải phóng mặt bằng vì nó thuộc nghĩa vụ của Nhà nước. Sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư nộp đủ tiền sử dụng đất là sẽ được giao đất để triển khai dự án. Tuy nhiên, số lượng các dự án lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá không nhiều và quy mô thường nhỏ bởi do ngân sách nhà nước còn hạn chế để chi cho giải phóng mặt bằng nhằm tạo mặt bằng sạch.

Về nội dung đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là hình thức được áp dụng phổ biến hiện nay bởi bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân, phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, khắc phục hạn chế do thiếu hụt ngân sách nhà nước chi cho giải phóng mặt bằng và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc ta. 

Tuy nhiên, còn khá nhiều những vướng mắc cần đổi mới và khắc phục như: Cần làm rõ cơ chế giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu. Sau khi phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; các bên ký kết hợp đồng dự án; nhà đầu tư nộp tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để Nhà nước chi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá.

Sự “lệch pha” khi xác định dự án phải đấu thầu, hiện nay pháp luật hiện hành đang có sự “lệch pha” giữa các loại hình dự án được lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tại Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đầu tư để “xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ”. 

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước…; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương…; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp…

Vấn đề tiếp theo là chưa có cơ chế giao đất với các dự án đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật xã hội hóa, đấu thầu dự án có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký. Ngoài các dự án sử dụng đất (khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ), Nghị định số 25/2020/NĐ-CP còn quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư các dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Ngoài ra, qua nghiên cứu hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Đấu thầu (sửa đổi) mà Bộ KHĐT trình Chính phủ, tác giả nhận thấy dự án luật này còn bổ sung hình thức đấu thầu dự án (không thuộc nhóm dự án sử dụng đất, dự án phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa) nhưng có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện. Tuy nhiên Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP mới chỉ quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất đối với các dự án sử dụng đất, không đưa ra quy định tương tự với dự án đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, dự án có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký.

Vướng mắc cần "gỡ" liên quan đến chấp thuận đầu tư

Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (bản chất là nhà đầu tư tự thỏa thuận “mua gom đất” trước khi xin Nhà nước chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án). Trường hợp này, sau khi được chấp thuận, do đã có sẵn đất nên nhà đầu tư chỉ cần thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; không phát sinh mâu thuẫn giữa pháp luật đất đai với pháp luật đầu tư.

Nghiên cứu sửa đổi Luật đất đai theo hướng khớp nối giữa giao đất và lựa chọn nhà đầu tư
Đấu giá đất cần công khai minh bạch

Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư thứ hai là theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Khi đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 02 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án sử dụng đất) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư được nộp hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với việc được “chỉ định thầu”). Trường hợp này, pháp luật đất đai hiện hành không có cơ chế giao đất cho nhà đầu tư “may mắn” được chấp thuận sau khi đấu giá, đấu thầu bất thành.

Chẳng hạn với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, quy trình gồm 2 bước: Bước 1 là công bố danh mục dự án để các nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký (tạm gọi là bước “mời quan tâm”); nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu thì đấu thầu rộng rãi (đấu bước 2). Nhưng nếu chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư mà không đấu thầu. Đây là quy định linh hoạt, sáng tạo để rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) lại chỉ quy định phương thức giao đất cho “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập”. Trường hợp nhà đầu tư được chấp thuận nêu trên (theo pháp luật về đầu tư) không được coi là “nhà đầu tư trúng thầu” nên không thể áp dụng quy định về giao đất tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi).

Như vậy, pháp luật hiện hành vẫn còn “nợ” cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư, dẫn đến một số địa phương lúng túng ở bước thu hồi đất và giao đất với các dự án này. Các dự án sau khi đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký; hoặc đấu giá 02 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đề xuất và được Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa quy định việc thu hồi đất, giao đất sau khi được chấp thuận nhà đầu tư./.

Hải Bình

Theo dõi Thương Trường trên