12:25 21/05/2022

Sau "sốt" nhà, đất, giá bất động sản thời gian tới sẽ biến động ra sao?

Thời gian qua, cơn “sốt” nhà, đất đã lan rộng ra các tỉnh, thành trên cả nước. Tuy nhiên, thời gian tới các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn khi ngân hàng “siết” tín dụng bất động sản. Từ đó, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh hoạt động bán hàng, trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại của năm.

Giá đất “sốt ảo” cục bộ, nguyên nhân do đâu?

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều cơn “sốt” đất từ Bắc vào Nam. Giá nhà, đất tăng cao gây ra những lo ngại cho các tỉnh, thành phố. Do đó, các địa phương đều phải tìm biện pháp để hạ nhiệt giá đất, tránh tạo thành giá “ảo”, gây khó cho các địa phương, doanh nghiệp trong đầu tư các dự án.

Báo cáo thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho biết, trong những tháng đầu năm nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường.

Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để giữ cho thị trường ổn định, cơ quan quản lý Nhà nước đang tập trung mạnh củng cố hành lang pháp lý.

Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ biến chuyển ra sao
Trong những tháng đầu năm nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ.

Trong 4 tháng đầu năm, nhiều địa phương như Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận diễn ra sốt giá bất động sản dồn dập. Đất nền nhiều huyện nông thôn tăng giá gấp 2-3 lần so với cùng kỳ, có nơi tăng giá 30-50% chỉ trong một quý. Giá chào bán các dự án mới tại TP.HCM ghi nhận có trường hợp tăng 30-40% so với mặt bằng giá cũ. Trên các sàn địa ốc trực tuyến, giá đất miền Bắc gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội tăng 20-35%. Giá đất miền Trung thuộc các tỉnh Bình Thuận, Khánh Hòa, Thanh Hóa tăng 13-40% và ở miền Nam ghi nhận giá đất tại Long An, Bình Phước, Bình Dương tăng 13-27%.

Trong khi đó, thống kê của Batdongsan.com.vn về tình hình thị trường quý 1 cho thấy trong khi loại hình chung cư, nhà đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng ít biến động thì đất nền, đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Mức độ quan tâm đất nền cả nước giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý 1/2019 - khi dịch COVID-19 chưa xuất hiện. Sau dịch bệnh, nhu cầu mua, tìm kiếm bất động sản vẫn rất lớn.

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung với tỷ lệ tăng 14%. Trong khi đó, mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12%. Những địa bàn gia tăng lượng quan tâm mạnh nhất là Đắk Lắk, Khánh Hòa, Bình Thuận. Cùng với đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh cũng tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Điển hình như giá rao bán đất nền Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26%, Bình Thuận tăng 13%. Tuy nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao và tiếp tục tăng thêm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%.

Theo VARS, nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch bệnh là do quá trình hình thành các đô thị mới ảnh hưởng đến xu thế "đón đầu" quy hoạch và cơ hội nắm giữ đất chờ tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và kỳ vọng vào gói kích cầu kinh tế sẽ làm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản. Những yếu tố này đã góp phần đẩy giá đất lên cao.

Lý giải về nguyên nhân sụt giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng đã thực hiện "siết" vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn...

Giá bất động sản thời gian tới sẽ ra sao?

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, ... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ T10/21 và 30% từ T10/22. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4 năm nay, để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá bất động sản thời gian tới sẽ ra sao
Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản...

Tại báo cáo về ngành bất động sản mới đây, VNDirect Research nhận định, kỳ vọng hoạt động bán hàng được đẩy mạnh, trong khi việc mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, điều này có thể sẽ giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại năm 2022.

Báo cáo dẫn số liệu của CBRE cho biết, trong quý I vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm 48% so với cùng kỳ (svck) còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013, dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý giảm 53% svck còn 1.247 căn. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% svck trong quý I/2022, tăng chậm lại so với mức 14,6% svck trong quý I/2021 và 6,9% svck trong quý IV/2021.

Đối với phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% so với cùng kỳ trong quý I/2022. Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng chung, phần còn lại của thành phố là khu Tây Bắc, giá đất lại có chiều hướng tăng mạnh.

Còn tại Hà Nội, báo cáo cho biết, nguồn cung mới nhà xây sẵn quý I cũng sụt giảm 24,7% so với cùng kỳ còn 296 căn. Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý I/2022 tăng 16% (so với cùng kỳ) lên 4.800 căn, trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% so với cùng kỳ còn 3.525 căn. Giá trung bình căn hộ sơ cấp trong quý tăng ấn tượng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2. Đối với phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm mạnh, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% so với cùng kỳ.

"Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở đến việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp” - VNDirect Research nhận định.

Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ biến chuyển ra sao
Trong thời gian tới, cơn "sốt" đất sẽ đi qua, giá nhà sẽ hạ nhiệt vào cuối năm 2022 (Ảnh minh họa)

Đơn vị này cũng đánh giá, trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. “Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, điều này có thể sẽ giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại năm 2022", VNDirect Research dự báo.

Nhận định về rủi ro của ngành, VNDirect Research đặt vấn đề về giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

Cùng với đó, chi phí xây dựng tăng cao trong quý II/2022, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ điều này sẽ kéo theo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới. Lạm phát và lãi suất vay mua nhà tăng cao hơn dự kiến có thể gây ra các tác động tiêu cực đối với giao dịch căn hộ đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.

Về chính sách, đơn vị này cho rằng Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã bị lùi trình Quốc hội lần thứ 4 (trước đó dự kiến trình vào tháng 5/2022). Tuy nhiên trong quá trình chờ sửa đổi, Chính phủ đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

“Nghị định mới này cùng với Nghị định 148 ban hành năm 2020, Thông tư 09 ban hành năm 2021 được kỳ vọng sẽ giải quyết được những nút thắt trong việc phê duyệt dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường có thể sẽ sôi động trở lại sau một thời gian dài ảm đạm và khó khăn” - VNDirect Research đánh giá.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên