Cơ chế "đặc biệt" cho Novaland do đâu?

Trước đó, Văn phòng UBND TP HCM đã có văn bản thông báo nội dung kết luận của Chủ tịch Nguyễn Thành Phong tại buổi gặp gỡ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá đất của các dự án trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở do CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đang triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố (theo văn bản số 355/2017-CV-NVLG ngày 14/11/2017 của Novaland), giao Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát cụ thể, khẩn trương xử lý.

Theo đó, lưu ý kiến nghị của Novaland ở văn bản 355; kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) ở văn bản số 153 ngày 18/12/2017 về tạm nộp tiền sử dụng đất của các dự án, để khẩn trương tính toán, đề xuất UBND thành phố xem xét, phê duyệt để có thể cho phép tạm nộp trước ngày 26/12/2017. Đồng thời báo cáo, đề xuất xử lý ngay trong trường hợp vướng mắc để UBND thành phố quyết định.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố có vướng mắc trong việc xác định giá đất (tương tự các dự án do Novaland triển khai thực hiện), lãnh đạo thành phố đề nghị HoREA chủ trì cùng các thành viên Hiệp hội tập hợp hồ sơ, rà soát tổng thể, báo cáo các sở, ngành đề xuất xử lý, trình UBND thành phố quyết định.

Dự án LakeView City (phường An Phú, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh).

HoREA cho biết Hiệp hội đã nhận được Văn bản số 355/2017-CV-NVLG ngày 14/11/2017 của Novaland kiến nghị UBND TP HCM xem xét giải quyết cho được sớm nộp ngân sách thành phố tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất phát sinh bổ sung, kể cả các trường hợp xin được tạm nộp tiền sử dụng đất và cam kết nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) của 14 dự án.

Trong đó có 4 dự án đã nộp tiền sử dụng đất, nay do điều chỉnh quy hoạch, công năng, thiết kế… dẫn đến phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất tại các dự án LakeView City (phường An Phú, quận 2), dự án Lexington (phường An Phú, quận 2), dự án Rivergate (phường 6, quận 4).

10 dự án đang trong quy trình, thủ tục xác định giá đất, chưa biết khi nào hoàn tất kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước. Gồm các dự án Orchard Parkview (phường 9, quận Phú Nhuận), Golden Mansion (phường 9, quận Phú Nhuận), RichStar (phường Hiệp Tân , quận Tân Phú), Botanica Premier (phường 2, quận Tân Bình), Newton (phường 8, quận Phú Nhuận), Tropic 1 (phường Thảo Điền, quận 2), Tropic 2 (phường Thảo Điền, quận 2), Golf Park (phường Long Thạnh Mỹ, quận 9), Sunrise City View (phường Tân Hưng, quận 7).

Novaland nêu nguyện vọng được sớm nộp tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất phát sinh bổ sung, hoặc được tạm nộp tiền sử dụng đất và cam kết nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) trong khi chờ các cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất, xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, để có thể được sớm đóng góp vào nguồn thu ngân sách của thành phố, và đề nghị được cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án.

"Tạm nộp tiền sử dụng đất" không có trong văn bản pháp luật

Luật sư Tạ Anh Tuấn_ Trưởng Văn phòng Luật sư Bách Gia Luật và Liên Danh - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích, việc quy định “tạm nộp tiền sử dụng đất” không có trong hệ thống văn bản pháp luật. Do đó, việc Cơ quan Nhà nước áp dụng phải đúng theo quy định pháp luật, trường hợp có vướng mắc thì kiến nghị cấp thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật tháo gỡ chung, bình đẳng cho doanh nghiệp, không vì một vài chủ đầu tư mà "xé rào", chạy theo doanh nghiệp.

Với những trường hợp này, do không thực hiện đúng quy định pháp luật, nên hàng loạt các văn bản phê duyệt đều không đúng quy định. Việc xử lý các sai phạm phải mang tính nghiêm minh, để các sai phạm này sẽ không tiếp tục xảy ra, lặp lại để hưởng lợi.

Tuy nhiên, để giải quyết hậu quả thì cần phải căn cứ vào hiện trạng từng dự án, để có hướng xử lý thích hợp. Việc áp dụng máy móc sẽ làm tăng thêm những thiệt hại. Đặc biệt là những thiệt hại cho khách hàng ngay tình tại các dự án.Hiện không có văn bản pháp luật nào trực tiếp để giải quyết các trường hợp này, do đó phải vận dụng nhiều quy định pháp luật khác và các góc độ khác nhau để giải quyết vấn đề.

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trên báo chí, Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu Sở này và Ban Quản lý Khu đô thị Thủ Thiêm cung cấp hồ sơ hơn 100 khu đất vàng. Trong đó, riêng Tập đoàn Novaland đã có gần 20 dự án có trong danh sách.

Luật sư Tạ Anh Tuấn_ Trưởng Văn phòng Luật sư Bách Gia Luật và Liên Danh - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích, việc quy định “tạm nộp tiền sử dụng đất” không có trong hệ thống văn bản pháp luật.

Theo quan điểm cá nhân, với vụ việc này tùy theo hiện trạng dự án để có biện pháp phù hợp nhất. Cụ thể, nếu dự án chưa triển khai, thì trường hợp cần thiết có thể thu hồi lại việc giao đất và đưa ra đấu giá, hoàn trả doanh nghiệp các khoản đầu tư, theo các báo cáo tài chính được thẩm định.

Nếu dự án đã thi công cơ bản, đã giao dịch với khách hàng, thông báo đủ điều kiện đưa vào giao dịch của Sở Xây dựng, đã bàn giao đưa vào sử dụng, thì có thể áp dụng đồng thời nhiều phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Có thể dựa vào thông tin của dự án (doanh thu, chi phí, giá trị công trình xây dựng) để vận dụng sử dụng trong các phương pháp. Trên cơ sở đó, khắc phục xác định lại tiền sử dụng đất của dự án tránh thất thoát ngân sách. Cần hạn chế thời gian cho việc giải quyết, sự bất ổn và thiệt hại của khách hàng.

Nhiều khu đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp có vốn Nhà nước, đưa vào làm dự án, nhưng không thông qua đấu giá, mà được UBND cấp tỉnh tính giá đất cụ thể, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất. Việc này phải mất nhiều thời gian và bị vướng quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 (phải thông qua đấu giá). Trước đây, Bộ Tài chính có văn bản số 2000/BTC-TTr, đã liệt kê cụ thể về một số dự án.

Về nguyên tắc, tại Điều 23, Luật Nhà ở 2014, quy định hình thức sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phải là sử dụng diện tích đất ở. Theo Điều 95, Luật Xây dựng 2014, thì cấp giấy phép xây dựng phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Với các quy định của Luật đất đai, thì phải có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác. Tại Điều 100 Luật Đất đai, các thông tin công nhận loại đất ở phải được cập nhật biến động trên giấy chứng nhận này (trừ trường hợp tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như: chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất trước năm 2014…) thì được cấp giấy phép xây dựng (Trước đây là Nghị định 64/2012/NĐ-CP, hiện nay là Nghị định 59/2015/NĐ-CP), hoàn toàn không phải dựa vào việc có giấy chứng nhận nhưng ghi trong giấy không phải là loại đất ở.

Luật sư Tuấn khẳng định, việc cấp giấy phép xây dựng, giao dịch với khách hàng khi chưa có thông báo Sở Xây dựng (hoặc Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện giao dịch) khi dự án chỉ mới “tạm nộp tiền sử dụng đất”, mà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất là không đúng quy định pháp luật. Việc “tạm nộp” chỉ xuất hiện ở một số chủ đầu tư và không có trong hệ thống văn bản pháp luật.

Tại một số dự án, bằng việc “tạm nộp tiền sử dụng đất”, mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì chưa được UBND cấp tỉnh duyệt giá cụ thể, nhưng vẫn được cấp phép xây dựng, vẫn triển khai việc xây dựng, hoàn thành dự án, thậm chí là đã bàn giao cho người mua và đã đưa vào sử dụng.

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Nên với hình thức “tạm nộp” tiền sử dụng đất, theo đúng quy định, Sở Xây dựng sẽ không xác nhận đủ điều kiện giao dịch. Nhưng có thể chủ đầu tư không thực hiện, Sở Xây dựng cũng không phát hiện kịp thời. Nên khi người mua đã được bàn giao và sử dụng, cũng khó xác định được giao dịch đó từ khi nào.

Novaland bị thanh tra loạt dự án...

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trên báo chí, Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu Sở này và Ban Quản lý Khu đô thị Thủ Thiêm cung cấp hồ sơ hơn 100 khu đất vàng. Trong đó, riêng Tập đoàn Novaland đã có gần 20 dự án có trong danh sách.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Tổng Thanh tra Chính phủ đã thành lập đoàn thanh tra về “công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường, đối với khu công nghiệp, khu đô thị; việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; việc tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước…”. Tuy nhiên, hơn 1 năm từ khi lập đoàn thanh tra vẫn chưa có kết luận.

Tập đoàn Novaland bị thanh tra loạt dự án...

Trong số các doanh nghiệp có tên trong danh sách, Novaland và các công ty liên quan có đến 15 khu đất vàng phải cung cấp hồ sơ cho Thanh tra Chính phủ. Cụ thể là: Dự án Garden Gate tại số 8 Hoàng Minh Giám (Công ty CP Nova Festival); Golden Mansion, tại số 119 Phổ Quang (Công ty TNHH Nova Sagel); Kingston Residence tại số 146 Nguyễn Văn Trỗi và 223 – 223B Hoàng Văn Thụ (Công ty CP Nova Princess 146); River Gate, tại số 151-155 Bến Vân Đồn (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Khu đất tại P.Long Thạnh Mỹ, quận 9 (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Khu đất tại P.Phước Long B, quận 9 (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Sunrise City tại P.Tân Hưng, quận 7 (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Saigon Royal Residence tại 34-35 Bến Vân Đồn (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); The Tresor tại 39 Bến Vân Đồn (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Icon 56 tại 56 Bến Vân Đồn (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Wilton Tower tại 1W Điện Biên Phủ (Công ty CP Phương Đông); Khu đất 136 Lý Chính Thắng quận 3 (Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova); Galaxy 9 tại số 9 Nguyễn Khoái (Công ty CP Địa ốc Nova Galaxy); Lucky Palace tại 50 Phan Văn Khỏe quận 6 (Công ty TNHH Nova Lucky Palace).

Ngoài ra, trong danh sách còn có dự án tại 299 Tôn Thất Thuyết, quận 4. Khu đất này trước kia thuộc quyền sử dụng của Tổng Công ty thuốc lá Việt Nam. Ngày 13/11/2007, Văn phòng chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho phép Tổng Công ty thuốc lá Việt Nam được bán chỉ định cơ sở nhà, đất số 299 Tôn Thất Thuyết cho Công ty dịch vụ công ích quận 4 trực thuộc UBND quận 4 để xây dựng chung cư phục vụ tái định cư các dự án trên địa bàn quận 4 theo giá thị trường.

Trên cơ sở đó, UBND quận 4 đã ban hành quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Dự án Khu nhà ở 299 Tôn Thất Thuyết với chủ đầu tư là Công ty Dịch vụ Công ích quận 4.

Theo quy hoạch đã được phê duyệt, khu đất này sẽ hình thành khu dịch vụ- văn phòng- thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu văn phòng ngày càng nhiều và quỹ nhà ở tái định cư cho các dự án xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước trên địa bàn quận 4.

Tuy nhiên, Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 không còn là chủ đầu tư của dự án 299 Tôn Thất Thuyết, mà dự án đã sang tên cho Công ty Cổ phần Thương mại Đầu tư Bất động sản Phú Trí. Được biết, hồi giữa năm 2016, Novaland đã tổ chức động thổ tại dự án này. Sau lễ động thổ, dự án vẫn “án binh bất động”.

Việc thanh tra, rà soát pháp lý tại các dự án khiến nhiều khách hàng lo lắng bởi nguy cơ chậm tiến độ, bị ngưng trệ việc cấp chủ quyền. Bên cạnh đó, với những doanh nghiệp làm dự án trên đất công không qua đấu giá, thì doanh nghiệp có thể bị truy thu sau khi xác định được con số thất thoát.

Theo Chí Linh (Tầm Nhìn)

Bạn đang đọc bài viết Novaland 'tạm nộp tiền' sử dụng đất hơn nghìn tỷ đồng liệu có đúng pháp luật? tại chuyên mục Doanh nhân / Doanh nghiệp của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]