Rủi ro trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản nào phát hành nhiều nhất?

Việc tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande đứng bên bờ vực phá sản với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỉ USD là bài học kinh nghiệm cho việc huy động vốn, vay nợ của doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Cảnh báo rủi ro TPDN bất động sản

Như Thương Trường đã thông tin trong bài viết “Vì sao nhiều rủi ro, nhà đầu tư vẫn ưa thích trái phiếu doanh nghiệp?” , dù Bộ Tài chính và các chuyên gia nhiều lần cảnh báo về rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đặc biệt là những trái phiếu không có tài sản bảo đảm. Vậy nhưng, các nhà đầu tư vẫn ưa thích, chọn mua loại TPDN này bởi lãi suất do các doanh nghiệp trả rất cao, cao hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng.

Những rủi ro của TPDN càng tăng thêm khi nhìn sang công cuộc phát hành của doanh nghiệp bất động sản. Báo cáo thị trường trái phiếu mới đây của Công ty chứng khoán VNDirect đánh giá rằng, trong quý II/2021, hoạt động phát hành TPDN đã rất sôi nổi. Quý II/2021, tổng giá trị TPDN phát hành đạt gần 135 nghìn tỉ đồng tăng 3,4 lần so với quý trước. Trong số đó, riêng nhóm bất động sản phát hành khoảng gần 29 nghìn tỉ đồng.

Báo cáo cũng ghi nhận lãi suất huy động trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản vẫn bình quân ở mức 10,7%/năm. Trong khi lãi suất huy động cao nhất trong số các ngành nghề thì kỳ hạn phát hành lại ngược lại, ở mức thấp nhất.

Thống kê lũy kế trong cả 6 tháng đầu năm, dữ liệu từ SSI Research cho thấy, tính chung nửa đầu năm nay, tổng lượng TPDN phát hành là hơn 208.000 tỉ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Quán quân phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục thuộc về nhóm bất động sản (hơn 92.200 tỉ đồng, chiếm 44,2% cơ cấu). Trong khi trái phiếu doanh nghiệp do ngân hàng thương mại phát hành có lãi suất từ 3-4,2%/năm, thì con số này gần như gấp đôi ở nhóm bất động sản, nằm mức 8-12%/năm.

Cùng với đó, trong số hơn 92.200 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đã phát hành vào nửa đầu năm, có 29.000 tỉ đồng (31%) được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được bảo đảm một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỉ đồng, chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản đã phát hành.

Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nào phát hành nhiều nhất
Bảng đồ thể hiện tỉ trọng các nhóm chính phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nửa đầu năm 2021 - Nguồn: SSI

Theo quy định hiện hành tại Luật chứng khoán và nghị định số 153/2020, doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu riêng lẻ theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý nhà nước không cấp phép phát hành.

Do đó, đây cũng là những quy định đem lại nguy cơ rủi ro cho các nhà đầu tư khi cơ quan quản lý nhà nước không cấp phép, quản lý phát hành. Việc không có tài sản bảo đảm, hay đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng, giá trị thanh toán không còn nhiều.

Cùng với đó, theo quy định hiện hành, khi một doanh nghiệp phá sản, tài sản bảo đảm của doanh nghiệp sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên lần lượt như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… và cuối cùng mới đến người mua trái phiếu. Mà tài sản doanh nghiệp lúc này đã mất giá trị, “trái chủ” lúc này có lẽ cũng sẽ không đến lượt thanh toán khoản nợ của mình.

Liên quan đến nội dung này, trong một báo cáo đánh giá thị trường, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) chia sẻ:  "Thị trường Việt Nam không chặt chẽ bằng các thị trường ASEAN khác - nơi quy định bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm đối với các trái phiếu phát hành ra công chúng và thường là cả phát hành riêng lẻ trong suốt những năm hình thành trái phiếu".

Những “ông lớn” bất động sản nào đang phát hành trái phiếu nhiều nhất?

Trong thời gian qua, “vô địch” trong thị trường này, phải kể đến trường hợp của Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt - Mã: PDR). Trên thị trường trái phiếu, Phát Đạt đang dẫn đầu về cả số lần phát hành và lãi suất của trái phiếu.

Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nào phát hành nhiều nhất
Phát Đạt đã phát hành 6 đợt TPDN, với tổng giá trị khoảng hơn 1.500 tỉ đồng.

Theo đó, từ đầu năm tới nay, công ty này đã thông báo phát hành 6 đợt TPDN, với tổng giá trị khoảng hơn 1.500 tỉ đồng. Lần gần đây nhất, Phát Đạt dự kiến phát hành 2.700 trái phiếu cho đối tượng là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kế hoạch thu về 270 tỷ đồng để tài trợ vốn cho Công ty con thực hiện hai dự án là Dự án Trung Tâm Thương Mại và Căn Hộ Cao Cấp Bình Dương (Astral City) tại tỉnh Bình Dương và Dự án Hạ Tầng Kỹ Thuật Nội Bộ Khu 1 (Khu Cổ Đại, quận 9 TP.HCM).

Đáng nói, tính đến 30/6, hàng tồn kho của Phát Đạt tăng mạnh từ con số 9.331 tỷ đồng đầu năm lên 12.016 tỷ đồng, chiếm 64% tổng tài sản. Hàng tồn kho hiện chủ yếu ở các dự án: The Everich 2, The Everich 3, Tropicana Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower,… nhưng trong những đợt phát hành trái phiếu, doanh nghiệp này vẫn đưa ra mức lãi suất cao nhất thị trường với 13%/năm, tiền lãi sẽ được trả mỗi 3 tháng/lần. Cùng với đó, lô trái phiếu được đảm bảo bởi chính là cổ phiếu PDR của doanh nghiệp này.

Đối với những nhóm doanh nghiệp huy động với lãi suất thấp hơn Phát Đạt một chút, nằm ở mức 12%/năm có thể đến Công ty cổ phần Galactic Group (đã phát hành quy mô 774 tỉ đồng, kỳ hạn 4 năm), Tập đoàn Đất Xanh (phát hành giá trị 370 tỉ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán), Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (giá trị 400 tỉ đồng, kỳ hạn 4 năm kèm quyền mua lại theo thỏa thuận).

Còn nếu xét về giá trị phát hành trong nhóm bất động sản thì quy mô lớn nhất thuộc về Công ty cổ phần đầu tư Golden Hill với khoản huy động 5.760 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm với lãi suất 9,7%), Công ty cổ phần BCG land huy động 2.500 tỉ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi suất thả nổi 11% với biên độ 4%).

Một doanh nghiệp tên tuổi khác cũng liên tiếp phát hành các đợt trái phiếu để huy động vốn đó là CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest - Mã: HPX). Theo đó, tính đến cuối tháng 6, Hải Phát Invest ghi nhận giá trị hợp đồng liên quan đến phát hành trái phiếu (đặt mua, chi phí tư vấn,...) gần 2.300 tỷ đồng, tổng giá trị trái phiếu đã phát hành trước đó gần 3.300 tỷ đồng.

Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nào phát hành nhiều nhất
Nợ phải trả tăng cao, Hải Phát Invest vẫn liên tục phát hành trái phiếu.

Các đợt phát hành của Hải Phát Invest đáng kể như ngày 2/8 vừa qua, doanh nghiệp này đã phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 4 năm và lãi suất thấp nhất là 11% mỗi năm. Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của công ty. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các tài sản gắn liền với đất.

Hay trước đó, tháng 5/2021, Hải Phát Invest phát hành lô trái phiếu 650 tỷ đồng, có kỳ hạn ba năm và lãi suất thấp nhất 9,5% mỗi năm; cũng được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản phát sinh tại dự án một dự án khác.

Gần đây nhất, đầu tháng 9/2021, một công ty con của Hải Phát Invest, do doanh nghiệp này nắm sở hữu 75,78% là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) vừa công bố phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 400 tỷ đồng cho một tổ chức tín dụng trong nước.  Số trái phiếu trên có mệnh giá 100.000 đồng/tp, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 1/9/2024. Lãi suất cho hai kỳ tính lãi đầu tiên cố định 9,5%/năm, đối với các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất bằng tổng của lãi suất tham chiếu và 3,5%/năm, trả lãi định kỳ 6 tháng/lần.

Đáng nói nhất, Hải Phát Invest vẫn tiếp tục phát hành trái phiếu, huy động vốn vay nợ khi báo cáo tài chính của doanh nghiệp này cho thấy các khoảng nợ đã tăng đáng báo động. Cụ thể, nợ phải trả tính đến 30/6 của Hải Phát Invest đã tăng 1.700 tỷ đồng (tương đương 46%) lên 5.484 tỷ đồng. Trong đó, nợ phải trả ngắn hạn là 3.366 tỷ đồng, gồm 1.590 tỷ đồng là tiền vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn. Phải trả ngắn hạn khác cũng tăng 284% lên 560 tỷ đồng, chủ yếu do tăng tiền thu từ các hợp đồng đặt cọc, vay vốn liên quan đến bất động sản. Nợ dài hạn bao gồm 1.883 tỷ đồng tiền vay và nợ thuê tài chính dài hạn. Thuế và các khoản phải nộp là 648 tỷ đồng, cao gấp 4,5 lần so với đầu năm. Vay nợ tài chính dài hạn cũng tăng 95% lên 1.883 tỷ đồng.

Thời gian qua, Bộ Tài chính, các chuyên gia đã cảnh báo nhà đầu tư về việc các doanh nghiệp có tài chính yếu kém, khi huy động vốn trái phiếu với khối lượng lớn, lãi suất cao sẽ gặp rủi ro nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có lẽ vẫn chưa muốn dừng lại vì họ đều nhìn thấy, nếu bán cổ phần dù giá tốt nhưng rủi ro vì có thể mất quyền kiểm soát, còn bán trái phiếu là một hình thức huy động vốn, số lượng vốn huy động cũng lớn lại không mất quyền kiểm soát doanh nghiệp. 

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

Dự án Flamingo Hải Tiến được Tập đoàn Flamingo chính thức khởi công ngày 16/10 tại Hoằng Hóa – Thanh Hóa, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình khẳng định thương hiệu của chủ đầu tư sau thành công của hàng loạt dự án tại Đại Lải (Vĩnh Phúc) và Cát Bà (Hải Phòng).

Quảng Trị đề nghị Thủ tướng cho phép chuyển mục đích 38,2 ha đất trồng lúa để xây dựng cảng hàng không Quảng Trị (giai đoạn 1). Toàn bộ diện tích này nằm trên địa bàn huyện Gio Linh.

Đến nay diện tích đất đã thu hồi tại dự án sân bay Long Thành là hơn 1.284ha trong số 2.532ha, chỉ đạt 50,7%; tiền giải ngân bồi thường, hỗ trợ, tái định đạt hơn 10.698/22.850 tỉ đồng đã bố trí, tương đương 46,81%. Việc chậm giải phóng mặt bằng dự án này được giải thích bằng nhiều nguyên do, trong đó có những tác động của dịch Covid-19.

Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội (LĐTB&XH) vừa có báo cáo gửi Chính phủ về việc cho phép doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm được thí điểm triển khai gói bảo hiểm liên quan đến bảo hiểm Covid-19.

VNDirect đã chỉ ra 4 điểm nhấn đầu tư lớn trong năm 2022, trong đó bao gồm bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ bùng nổ trong thời gian tới khi Bộ Xây dựng hoàn thiện một số quy định về kinh doanh bất động sản.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455