Sức mua giảm mạnh giá vẫn tăng cao, thị trường bất động sản đối mặt rủi ro

Trái ngược với tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2021 rất thấp, chỉ đạt 19%, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giá sơ cấp trung bình của bất động sản, đặc biệt là phân khúc biệt thự, nhà phố vẫn tăng đáng kể. Savills nhận định các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro sự phát triển của thị trường.

Sức mua giảm mạnh giá bất động sản vẫn tăng cao

Mới đây, Savills Việt Nam đã có báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội. Theo đó, Savills Việt Nam cho biết mặc dù đã hoạt động khá tốt trong 6 tháng đầu năm, các quy định về giãn cách xã hội đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung trong quý III.

Cụ thể, nguồn cung mới quý III đạt 225 căn, giảm 75% theo quý và 47% theo năm, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán. Quận Hoàng Mai chiếm 84% thị phần, chủ yếu đến từ giai đoạn mới của dự án Louis City.

Thống kê của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp đạt 1.088 căn, giảm 44% theo quý và 40% theo năm. Quận Hoàng Mai có thị phần lớn nhất với 32%, Đông Anh theo sau với 20% và Hoài Đức với 15%. Khu vực phía Tây đã luôn dẫn đầu thị trường biệt thự/liền kề từ Q4/2019, tuy nhiên khu vực này đã mất vị trí dẫn đầu trong quý III do có nguồn cung khá hạn chế. Khu vực phía Tây sẽ trở lại mạnh mẽ trong quý tới cũng như trong năm 2022 với nhiều nguồn cung nhất.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE về thị trường căn hộ mở bán trong 9 tháng đầu năm 2021 cho thấy, tại TP.HCM có khoảng 7.500 căn, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2020, trong khi ở Hà Nội cũng khoảng 10.000 căn, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng chào bán tại Hà Nội nhỉnh hơn một chút so với TP.HCM là do dịch COVID-19 bùng phát lần thứ tư diễn ra ở TP.HCM nặng nề hơn. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng sụt giảm khá nhiều ở cả hai thành phố. Không chỉ giảm nguồn cung căn hộ, số lượng căn hộ tiêu thụ được cũng sụt giảm tương ứng 15 - 19% ở mỗi thành phố.

Sức mua giảm mạnh giá vẫn tăng cao thị trường bất động sản đối mặt rủi ro
Giá chào bán chung cư tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tăng cao trong thời gian vừa qua.

Nguồn cung và lượng chào bán sản phẩm ra thị trường giảm, nhưng đáng ngại hơn, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm, sức mua cũng đã “chạm đáy”. Theo đó, thống kê của Savills tại thị trường Hà Nội cho thấy, tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 19%, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại, giảm 36 điểm % theo quý và giảm 6 điểm % theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 14%. Nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn việc ra mắt cũng như mở bán giai đoạn mới do ảnh hưởng của đại dịch. Trong khi các dự án mở bán trong thời gian này đều có tốc độ hấp thụ khá thấp.

Về mặt bằng giá, theo dữ liệu nghiên cứu thị trường vừa được Batdongsan.com.vn công bố chi tiết trong báo cáo quý 3/2021, giá chào bán chung cư tại TP.HCM trong tháng 8 có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng lại tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020.

Hà Nội tiếp tục ghi nhận giá rao bán căn hộ chung cư tăng 8% so với cùng kỳ. Dữ liệu nghiên cứu thị trường vừa công bố của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá bán căn hộ trung bình ở TP.HCM trong 9 tháng đầu năm nay là khoảng 2.260 USD/m2 và ở Hà Nội là khoảng 1.500 /m2, tăng 13 - 14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lý giải việc giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng trong khi giao dịch giảm, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào bất động sản tương đối dồi dào là những nguyên nhân chính.

Hiện nay một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư cũng tạo áp lực tăng giá. Các tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản mà tập trung vào chứng khoán. Nhưng sau đó dòng tiền sẽ lại quay trở về với bất động sản.

Thị trường đối mặt rủi ro

Nhìn nhận về hiện tượng tăng giá tiếp diễn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills lý giải: “Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng trực tiếp về giá căn hộ. Những yếu tố về cơ sở hạ tầng, tiêu chuẩn phát triển, sự phát triển về vốn sở hữu cá nhân cũng đồng thời cho thấy thị trường đang hướng tới sự phát triển bền vững hơn nhiều so với trước kia. Đặc biệt khi

Việt Nam đang sở hữu những chỉ số kinh tế vượt trội so với những quốc gia khác trong khu vực, với GDP trong sáu tháng đầu năm vẫn tăng 5,6%, sản xuất và xây dựng cũng tăng gần 9%. Vì vậy, sự gia tăng về giá có thể xem là một dấu hiệu tích cực của thị trường”.

Sức mua giảm mạnh giá vẫn tăng cao thị trường bất động sản đối mặt rủi ro
Thị trường bất động sản đối mặt nguy cơ rủi ro lớn từ việc giá chào bán cao.

Đối với việc tăng giá biệt thự và nhà liền kề, sự tăng giá có thể thấy rõ ở giá nguồn cung mới tại các giai đoạn sau của các dự án, đặc biệt ở các dự án có tốc độ hấp thụ tốt. Các Chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá trị và gia tăng mức giá. Tuy nhiên, vẫn có rủi ro lớn từ giá chào bán cao. Đơn cử, mức giá tại một số dự án chất lượng tốt ở Quận Từ Liêm và Huyện Đông Anh có sự suy giảm trong quý này, với mức hấp thụ thấp.

Giám đốc Savills nhận định: “Khi nói giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng là trường hợp tính bình quân toàn thị trường. Mỗi khu vực cụ thể sẽ có hoạt động khác biệt, vì vậy nhà đầu tư cần nhìn sâu vào thực tế cũng như giá tại từng khu vực. Chúng ta kỳ vọng sẽ có nhiều sự quan tâm hơn tới loại hình bất động sản nhà ở thấp tầng, với điều kiện giá vẫn trong tầm với”.

Cũng theo Giám đốc Savills Hà Nội, bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Đây là phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của Covid khi có xu hướng rời xa các thành phố với mật độ dân cư cao cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại.

Một điểm đáng lưu ý tại Hà Nội, thị trường cũng có xu hướng mở rộng sang vùng ven do quỹ đất ở trung tâm hiện rất hạn chế, thậm chí hiện tượng hạn chế quỹ đất còn có thể thấy tại các khu vực quanh Vành đai 2 và 3. Không như thị trường toàn cầu, xu hướng mở rộng ra vùng ven tại Hà Nội chịu ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố về giá cả và hạ tầng. Đối với thị trường Hà Nội, nếu giá không hợp lý và hạ tầng không thật sự thuận lợi, việc phát triển ra các vùng ven là không chắc chắn. Một khi cơ sở hạ tầng được phát triển, thị trường sẽ chào đón thêm nhiều bất động sản khu vực ngoại ô hơn. Những dự án này sẽ có quy hoạch rõ ràng, chú trọng hơn tới môi trường sống, cung cấp đa dạng tiện ích giải trí, thể thao tích hợp không gian xanh.

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

Tỉnh Ninh Thuận muốn kêu gọi đầu tư cho 67 dự án trong giai đoạn 2021-2025. Trong đó huyện Ninh Hải 13 dự án; huyện Ninh Phước 2 dự án; huyện Thuận Bắc 9 dự án; huyện Thuận Nam 13 dự án; huyện Bác Ái 6 dự án; huyện Ninh Sơn 7 dự án; TP. Phan Rang – Tháp Chàm 17 dự án.

Đường cao tốc TP HCM - Mộc Bài là tuyến giao thông xuyên Á, kết nối các trung tâm kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu, các đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các đầu mối cảng biển, cảng hàng không quốc tế và khu vực kinh tế ASEAN.

PGS.TS. Phạm Thế Anh - Chuyên gia Kinh tế Vĩ mô, đánh giá sức ép lạm phát đối với nghành kinh tế không hề nhỏ, có sự đứt gãy do doanh nghiệp sản xuất ra không đến tay được người tiêu dùng. Các doanh nghiệp đang phải chịu nhiều chi phí lớn khi nhu cầu nền kinh tế mở trở lại dẫn đến nguy cơ lạm phát rất lớn.

Nghị quyết 128/NQ-CP về Quy định tạm thời “Thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19” được các chuyên gia ghi nhận và đánh giá cao về tính sáng tạo và phù hợp với thực tiễn. Khâu tổ chức, tính thống nhất, đồng bộ được cho là yếu tố quyết định thành công của việc triển khai, thực hiện Nghị quyết.

Thứ trưởng Bộ Y tế Đỗ Xuân Tuyên đánh giá, ở thời điểm này, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 128/NQ-CP về Quy định tạm thời “Thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19” là hoàn toàn phù hợp với tình hình dịch bệnh và công tác phát triển kinh tế, thực hiện mục tiêu kép.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455