Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV

08:29 04/06/2022

Tăng giá cổ phiếu, phát hành trái phiếu, mua bán nợ... và những chiêu trò "thổi giá" bị lật tẩy kéo theo nhiều hệ lụy

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm có thể là hình thức “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao, tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đó hoặc các doanh nghiệp có liên quan tại khu vực lân cận. Lợi dụng để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ....

Cuộc đấu giá đất có giá trị lớn nhất, kéo theo nhiều hệ lụy

Theo báo cáo rà soát việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó đề cập đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm của Ủy ban Kinh tế Quốc hội, đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất từ trước đến nay, với tổng giá trúng đấu giá lên tới 37.346 tỉ đồng, gấp hơn 7 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, điều đáng nói là sau khi trúng đấu giá, doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính dù chấp nhận mất khoản tiền đặt cọc.

Diễn biến vụ việc cho thấy, sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm, giá giao bán bất động sản tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng, tuy nhiên, ghi nhận giao dịch rất ít. Sau khi có thông tin chủ đầu tư xin chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc các doanh nghiệp trung đấu giá với giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm trong vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã tối đa hóa khoản thu ngân sách nhà nước. Trường hợp các doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phải chịu chế tài mất khoản tiền đặt cọc lớn, khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước.

Song, quy định trên dễ dẫn đến tình huống công ty trúng đấu giá chịu mất khoản tiền đặt cọc, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, khi đó kết quả đấu giá sẽ bị hủy bỏ.

Thực tế, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và Thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12, chịu mất tiền đặt cọc. UBND TP.HCM đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của lô đất 3.9 và lô đất 3.12.

2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega đến nay chưa có thông tin nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

“Dù công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cũng phát sinh một số vấn đề cần quan tâm”, báo cáo Ủy ban Kinh tế nêu rõ.

Theo Ủy ban Kinh tế, trường hợp công ty trúng đấu giá thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá, mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại TP.HCM nói chung sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, làm nảy sinh một số vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực,

Với thị trường bất động sản, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.

Tăng giá cổ phiếu cơ cấu lại khoản nợ và những chiêu trò thổi giá bị lật tẩy trong đấu giá đất Thủ Thiêm
Cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm có giá trị lớn nhất tính đến nay. 

Ủy ban Kinh tế lưu ý, điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc các dự án sẽ thực hiện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sau này.

Chưa kể, còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

“Trường hợp nhà đầu tư đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn”, Ủy ban Kinh tế nhận định.

Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án nhà ở có giá bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng có thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả, tiếp tục gia tăng tình trạng mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp.

Trong khi, giá nhà ở tăng sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở.

Việc tăng giá đất cũng sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân Thủ Thiêm bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường gia tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Còn cán bộ được giao nhiệm vụ định giá đất, thẩm định giá đất, giao đất, cho thuê đất sẽ xuất hiện tâm lý e ngại bị quy kết làm thất thoát ngân sách nhà nước đối với các trường hợp định giá đất đã thực hiện trước đó, đồng thời sẽ gây khó khăn cho công tác định giá đất, thẩm định giá, giao đất, cho thuê đất trong tương lai.

Những chiêu trò "thổi giá" đất bị lật tẩy

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế chỉ ra, trường hợp công ty trúng đấu giá đơn phương xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì vẫn nảy sinh những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với toàn xã hội.

Đồng thời, đây có thể chính là hình thức “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đó hoặc các doanh nghiệp có liên quan đang kinh doanh tại TP HCM và các khu vực lân cận.

Bên cạnh đó, là lợi dụng để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Việc “thổi giá” đất còn để cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp), tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.

Cũng theo Ủy ban Kinh tế, việc doanh nghiệp trung đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng trúng đấu giá có thể làm cho giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm bớt “sốt ảo”, dần dần trở về giá trị thực nhưng cũng tạo khó khăn cho địa phương trong việc tổ chức đấu giá lại và đấu giá các lô đất tiếp theo.

Nhiều nguyên nhân của các hạn chế, bất cập trong vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm đã được cơ quan của Quốc hội chỉ ra.

Đó là, quy định chưa rõ ràng, chưa cụ thể về các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Tiền đặt trước với mức thấp được tính theo giá khởi điểm lại được chuyển thành tiền đặt cọc, trong khi giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần.

Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như trong trường hợp của Thủ Thiêm) có thể bị các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như “thổi giá” bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...

Nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả, bảo đảm minh bạch, công bằng trong đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục các hạn chế, bất cập thời gian vừa qua, Thường trực Ủy ban Kinh tế có nhiều kiến nghị.

Trong đó, đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương khẩn trương rà soát, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Các bộ, ngành chủ trì, phối hợp để nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.

Cơ quan của Quốc hội cũng đề nghị Bộ Công an theo dõi, xử lý nghiêm các hành vi gây bất ổn thị trường bất động sản để trục lợi, làm giàu bất chính cho một số tổ chức và cá nhân.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên