Tăng nguồn cung chưa đủ, bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi về thanh khoản và dòng vốn, các chuyên gia cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở quy mô nguồn cung mà là chất lượng nguồn cung, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và hiệu quả sử dụng dòng vốn đầu tư. Những vấn đề này sẽ quyết định sức phát triển bền vững của thị trường trong giai đoạn tới.

Phục hồi thanh khoản nhưng xuất hiện nguy cơ lệch pha nguồn cung

Sau hơn hai năm trầm lắng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi mới khi điều kiện tín dụng được cải thiện, lãi suất ổn định hơn và niềm tin của người mua dần quay trở lại. Tuy nhiên, theo đánh giá của Savills Việt Nam, sự phục hồi này không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phát triển cân bằng.

Điển hình tại Bình Dương, địa phương đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới của thị trường nhà ở phía Nam nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh nhờ lợi thế là trung tâm công nghiệp, tốc độ nhập cư cao và hạ tầng ngày càng kết nối chặt chẽ với TP.HCM. Chính sách thanh toán linh hoạt cùng khả năng tiếp cận vốn thuận lợi hơn cũng góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, Savills cho rằng, vấn đề đáng lo ngại không nằm ở số lượng dự án được tung ra thị trường mà ở cơ cấu sản phẩm. Xu hướng phát triển căn hộ trung và cao cấp đang chiếm ưu thế, trong khi nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực có dấu hiệu bị thu hẹp.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nếu các chủ đầu tư tiếp tục tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao, áp lực hấp thụ sẽ gia tăng khi khả năng chi trả của phần lớn người mua không theo kịp tốc độ tăng giá. Trong bối cảnh lợi nhuận cho thuê cũng có xu hướng phân hóa, những dự án muốn duy trì thanh khoản sẽ phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, tỷ lệ lấp đầy và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thay vì chỉ dựa vào yếu tố vị trí.

Điều này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn cạnh tranh mới, nơi chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ là tốc độ phát triển dự án.

Nếu Bình Dương đối mặt với nguy cơ mất cân đối cơ cấu nguồn cung thì tại TP.HCM, bài toán lớn nhất vẫn là sự thiếu hụt nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Dữ liệu của Savills cho thấy trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, đến quý I/2026, phân khúc này chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi Hà Nội gần như không xuất hiện dự án hạng C mới.

Nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp khiến khoảng cách giữa nhu cầu thực và sản phẩm trên thị trường tiếp tục nới rộng. Điều này đặt ra áp lực lớn đối với mục tiêu phát triển nhà ở bền vững tại các đô thị đặc biệt.

Trong bối cảnh đó, việc TP.HCM triển khai quy hoạch 5 khu đô thị theo mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 được kỳ vọng sẽ tạo động lực tái cấu trúc không gian đô thị.

Tuy nhiên, theo Savills, TOD chỉ thực sự phát huy hiệu quả nếu được triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Các chuyên gia cảnh báo nếu giá đất quanh các nhà ga tăng nhanh nhưng thiếu cơ chế phát triển nhà ở phù hợp, nhóm lao động và người có thu nhập trung bình những đối tượng sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất có thể bị đẩy ra xa khu vực trung tâm, làm giảm hiệu quả của mô hình TOD.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, việc phát triển TOD cần gắn với các khu đô thị hỗn hợp có nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ từ 300-500 m, đồng thời áp dụng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển và quản lý quỹ đất theo mục tiêu công ích. Chỉ khi ba yếu tố gồm quy hoạch, tài chính và quản trị đất đai được triển khai đồng thời, TOD mới có thể trở thành lời giải cho bài toán nhà ở đô thị trong nhiều năm tới.

Dòng vốn đang hướng tới chất lượng thay vì số lượng

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, Savills cho rằng một xu hướng nổi bật khác của thị trường là sự thay đổi trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư quốc tế.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới chịu tác động từ lạm phát, biến động lãi suất và căng thẳng địa chính trị, bất động sản tiếp tục được xem là kênh đầu tư giúp đa dạng hóa danh mục và tạo dòng tiền ổn định.

Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ vốn vào bất động sản của các tổ chức đầu tư toàn cầu duy trì khoảng 10,8%, trong khi tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý I/2026 tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước.

Xu hướng này cũng phản ánh rõ tại Việt Nam khi dòng vốn FDI đăng ký mới tiếp tục duy trì tích cực, trong đó Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư dẫn đầu. Đáng chú ý, dòng vốn không chỉ hướng vào nhà ở mà còn mở rộng sang khu đô thị, khách sạn và bất động sản thương mại.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, trong giai đoạn hiện nay, yếu tố được nhà đầu tư quốc tế quan tâm không còn là tốc độ tăng giá ngắn hạn mà là chất lượng tài sản, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền bền vững trong dài hạn. Đây cũng sẽ là tiêu chí quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam thu hút dòng vốn chất lượng cao trong những năm tới.

Ông Neil MacGregor nhận định, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn chọn lọc hơn. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có quy hoạch đồng bộ, khả năng vận hành hiệu quả và tạo giá trị sử dụng lâu dài sẽ có nhiều lợi thế.

Ngược lại, các sản phẩm thiếu tính khác biệt hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn khi thị trường chuyển dần từ tăng trưởng theo số lượng sang tăng trưởng dựa trên chất lượng.

Thiên An