Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Cuộc đua không còn nằm ở giá

Sau giai đoạn phục hồi mạnh của ngành bán lẻ, thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới.

Nguồn cung khan hiếm tạo lợi thế cho các vị trí đắc địa

Trước thực trạng nguồn cung tiếp tục khan hiếm, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và nhiều thương hiệu quốc tế liên tục mở rộng hiện diện, lợi thế không còn thuộc về những chủ đầu tư chỉ sở hữu vị trí đẹp mà chuyển sang những dự án có chất lượng vận hành, khả năng tạo trải nghiệm và xây dựng hệ sinh thái bán lẻ hấp dẫn.

Quý II/2026 chứng kiến thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Khác với giai đoạn trước khi giá thuê là yếu tố quyết định, thị trường hiện được dẫn dắt bởi sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao và nhu cầu mở rộng của các thương hiệu trong và ngoài nước.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hiện duy trì khoảng 1,6 triệu m² sàn từ hơn 160 dự án. Đáng chú ý, trong nhiều quý liên tiếp, thành phố gần như không ghi nhận thêm nguồn cung mới đáng kể. Điều này khiến các trung tâm thương mại hiện hữu và những tuyến phố thương mại truyền thống tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Sự khan hiếm nguồn cung đã tạo ra lợi thế lớn cho các mặt bằng nằm tại khu vực trung tâm như: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng hay các trung tâm thương mại quy mô lớn. Những vị trí này thường được các thương hiệu đặt chỗ từ sớm và nhanh chóng có khách thuê mới ngay sau khi mặt bằng được trả lại.

Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ mặt bằng trống tại khu vực trung tâm TP.HCM vẫn ở mức rất thấp, chỉ khoảng 3-4%, trong khi khu vực ngoài trung tâm cũng không còn nhiều diện tích chất lượng cao để lựa chọn. Chính sự khan hiếm này tiếp tục duy trì mặt bằng giá thuê ở mức cao, đặc biệt đối với tầng trệt và các vị trí có lưu lượng khách lớn.

Không ít doanh nghiệp chấp nhận ký hợp đồng thuê dài hạn với mức giá cao hơn để đảm bảo giữ được vị trí kinh doanh chiến lược. Thay vì liên tục dịch chuyển nhằm tối ưu chi phí, nhiều thương hiệu ưu tiên ổn định hệ thống cửa hàng và đầu tư lâu dài vào hình ảnh thương hiệu.

Thương hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng, chủ đầu tư phải thay đổi cách cạnh tranh

Những điểm đáng chú ý của thị trường quý II là làn sóng mở rộng của các thương hiệu quốc tế vẫn diễn ra mạnh mẽ. Bên cạnh các thương hiệu châu Âu và Mỹ, nhiều doanh nghiệp đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Trung Quốc tiếp tục chọn TP.HCM là điểm đến đầu tiên khi gia nhập thị trường Việt Nam.

Các nhóm ngành thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao, F&B, phong cách sống và giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê. Nhiều thương hiệu ưu tiên lựa chọn các trung tâm thương mại lớn để gia tăng khả năng nhận diện, tiếp cận nhóm khách hàng trẻ và tận dụng lưu lượng khách ổn định.

Theo Savills, nguồn cầu hiện không chỉ đến từ các thương hiệu mới mà còn từ các doanh nghiệp đã hiện diện tại Việt Nam nhưng đang mở rộng quy mô hoặc tái cơ cấu hệ thống cửa hàng theo hướng tập trung vào các vị trí có hiệu quả kinh doanh cao hơn.

Điều này cũng tạo ra áp lực không nhỏ đối với các chủ đầu tư. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu nằm ở vị trí, thì hiện nay chất lượng vận hành, khả năng tổ chức các hoạt động marketing, thu hút khách hàng và xây dựng hệ sinh thái bán lẻ mới là yếu tố quyết định khả năng giữ chân khách thuê.

Nhiều trung tâm thương mại đã đầu tư cải tạo không gian, bổ sung khu vui chơi, khu trải nghiệm, tăng diện tích dành cho ẩm thực và giải trí nhằm kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng. Mô hình bán lẻ hiện đại cũng đang dịch chuyển từ nơi mua sắm đơn thuần sang không gian trải

Không phải mọi mặt bằng đều hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường. Thực tế cho thấy sự phân hóa đang diễn ra ngày càng rõ rệt giữa các vị trí trung tâm và khu vực thứ cấp.

Những mặt bằng sở hữu vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận lợi và nằm trong các trung tâm thương mại có lượng khách ổn định vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và có khả năng tăng giá thuê. Trong khi đó, các mặt bằng nằm ở vị trí kém thuận lợi, thiếu bãi đỗ xe hoặc chất lượng quản lý chưa đáp ứng yêu cầu đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Theo dự báo của Savills, từ nay đến năm 2028, TP.HCM chỉ có khoảng 50.000 m² nguồn cung bán lẻ mới được bổ sung. Con số này thấp hơn đáng kể so với nhu cầu mở rộng của thị trường, đồng nghĩa áp lực khan hiếm sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, sức mua trong nước tiếp tục là động lực quan trọng. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP.HCM duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực, tạo nền tảng cho các doanh nghiệp tiếp tục mở rộng hệ thống phân phối và đầu tư vào các cửa hàng trải nghiệm.

Các chuyên gia nhận định, từ nay đến cuối năm 2026, thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM sẽ không xuất hiện làn sóng giảm giá diện rộng như giai đoạn dịch COVID-19. Thay vào đó, giá thuê nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao đối với các vị trí chiến lược, trong khi các dự án có chất lượng vận hành tốt sẽ trở thành tâm điểm cạnh tranh.

Ở góc độ dài hạn, thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều thay đổi tư duy. Chủ đầu tư không còn chỉ cho thuê mặt bằng mà phải cung cấp một hệ sinh thái kinh doanh hiệu quả. Ngược lại, doanh nghiệp cũng không đơn thuần tìm kiếm một địa điểm bán hàng mà hướng đến những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm khách hàng, gia tăng nhận diện thương hiệu và tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Thiên An