Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét trong hành vi của người mua khi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác lâu dài dần thay thế tâm lý đầu cơ, lướt sóng.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, đồng thời được đánh giá sẽ dẫn dắt đà tăng trưởng của thị trường trong nửa cuối năm 2026.
Nhu cầu ở thực trở thành động lực chính của thị trường
Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức, các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, trong đó quyết định mua bất động sản không còn chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá mà chuyển dần sang giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.
Trong quý II/2026, căn hộ chung cư chiếm tới 37% tổng mức độ quan tâm trên thị trường bất động sản bán, vượt xa đất nền (23%), nhà riêng (22%), trong khi nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.
Nhu cầu ở thực trở thành động lực chính của thị trường.
Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đối với căn hộ tăng từ 38% vào tháng 1 lên 49% trong tháng 6/2026, còn mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, duy trì tỷ trọng từ 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền và các phân khúc khác.
Theo Batdongsan.com.vn, sự thay đổi này cho thấy người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có thể đáp ứng nhu cầu an cư, thuận tiện trong sinh hoạt, làm việc và mang lại giá trị sử dụng lâu dài thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá.
Không chỉ dẫn đầu về mức độ quan tâm, căn hộ cũng là phân khúc phản ánh rõ nhất sự thay đổi trong mục đích giao dịch.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy trong nửa đầu năm 2026, có tới 66% giao dịch căn hộ phục vụ mục đích để ở, tăng so với mức 64% của cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nhu cầu an cư tiếp tục đóng vai trò là động lực chính của thị trường.
Đối với nhóm khách hàng mua để đầu tư, xu hướng cũng có sự thay đổi đáng kể. Thay vì coi căn hộ là tài sản tích lũy đơn thuần, 67% nhà đầu tư lựa chọn mua căn hộ để khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định, trong khi chỉ 17% xác định mục tiêu tích lũy tài sản dài hạn.
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển này phản ánh tâm lý đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên hiệu quả khai thác thực tế thay vì kỳ vọng lợi nhuận từ biến động giá.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, nhiều năm qua nhà đất luôn được xem là kênh tích lũy tài sản quen thuộc của người Việt. Tuy nhiên, đến năm 2026, căn hộ đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên, đặc biệt tại các đô thị lớn, khi người mua coi trọng khả năng kết nối, hệ thống tiện ích, an ninh và chất lượng môi trường sống hơn là chỉ sở hữu một tài sản.
Chất lượng dự án trở thành "bộ lọc" mới của người mua
Cùng với sự thay đổi về mục đích mua nhà, các tiêu chí lựa chọn sản phẩm cũng đang thay đổi đáng kể.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản. Tiếp theo là uy tín chủ đầu tư với 54%, hệ thống tiện ích nội khu chiếm 46%, cộng đồng cư dân đạt 27% và thiết kế mặt bằng là 18%.
Những con số này cho thấy người mua không còn chỉ quan tâm đến vị trí hay khả năng tăng giá mà đặt trọng tâm vào trải nghiệm sống và giá trị khai thác lâu dài.
Chất lượng dự án trở thành "bộ lọc" mới của người mua.
Theo Batdongsan.com.vn, các dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi và hệ thống tiện ích đồng bộ sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn trong bối cảnh thị
Không chỉ người mua, giới môi giới cũng đánh giá triển vọng tăng trưởng đang nghiêng rõ về phân khúc căn hộ.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có 53% số người được hỏi nhận định chung cư sẽ là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm, cao hơn nhiều so với nhà riêng (25%), đất nền (11%), nhà mặt phố (7%), bất động sản nghỉ dưỡng (3%) và biệt thự (2%).
Theo Batdongsan.com.vn, lợi thế của căn hộ không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng gia tăng mà còn nhờ khả năng đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí mà người mua hiện nay quan tâm như vị trí thuận tiện, hệ thống tiện ích, môi trường sống, an ninh và khả năng khai thác cho thuê.
Trong bối cảnh thị trường chuyển từ cạnh tranh bằng kỳ vọng tăng giá sang cạnh tranh bằng chất lượng phát triển, các dự án căn hộ có pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng thuận lợi và cộng đồng cư dân ổn định được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, đồng thời trở thành phân khúc giữ vai trò chủ đạo trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Thiên An