Hạ tầng giao thông đang trở thành động lực quan trọng của thị trường bất động sản, nhưng không phải mọi dự án nằm gần công trình hạ tầng đều gia tăng giá trị như nhau.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng, các công trình giao thông chủ yếu tạo ra sự tái phân bổ giá trị giữa các khu vực, trong đó chỉ những dự án hưởng lợi trực tiếp từ khả năng kết nối mới có lợi thế cạnh tranh bền vững.
Hạ tầng tạo ra sự dịch chuyển giá trị thay vì làm giá tăng đồng loạt
Phát biểu tại sự kiện công bố toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, trong đó hạ tầng giao thông đóng vai trò tái cấu trúc không gian đô thị và dòng vốn đầu tư.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư vẫn có quan điểm rằng mỗi dự án hạ tầng mới sẽ kéo mặt bằng giá bất động sản tăng lên trên diện rộng. Tuy nhiên, thực tế diễn biến của thị trường cho thấy điều này không hoàn toàn chính xác.
"Hạ tầng không làm tăng giá của toàn bộ thị trường mà chủ yếu tạo ra sự tái phân bổ giá trị giữa các khu vực", TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng.
Điều đó đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ tập trung vào những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ khả năng kết nối, thay vì lan tỏa đồng đều tới tất cả các dự án nằm dọc theo tuyến hạ tầng.
Theo chuyên gia, trong bối cảnh nguồn lực đầu tư ngày càng được phân bổ theo hiệu quả, khả năng tiếp cận hạ tầng và chất lượng quy hoạch sẽ trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh của từng dự án.
TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý với một tuyến metro, đường vành đai hay cao tốc. Quan trọng hơn là khả năng kết nối thực tế, mức độ hoàn thiện của hệ thống giao thông, quy hoạch đồng bộ và tốc độ hình thành cộng đồng cư dân.
Theo đó, những khu vực chỉ nằm gần một công trình hạ tầng nhưng chưa có hệ thống dịch vụ, tiện ích hoặc chưa hình thành nhu cầu ở thực sẽ khó tạo ra giá trị bền vững. Ngược lại, các dự án nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có mạng lưới giao thông kết nối thuận lợi với trung tâm, khu công nghiệp, trung tâm thương mại hoặc các cực phát triển mới sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng hơn.
Quan điểm này cũng phù hợp với diễn biến thực tế trên thị trường khi dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các khu đô thị được đầu tư bài bản, thay vì chạy theo những khu vực chỉ được kỳ vọng nhờ thông tin quy hoạch.
Thị trường bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng phát triển
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, cùng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng, thị trường bất động sản cũng đang thay đổi về cách thức cạnh tranh. Nếu trước đây yếu tố vị trí được xem là lợi thế gần như tuyệt đối, thì hiện nay chất lượng quy hoạch, khả năng kết nối, tiện ích và môi trường sống mới là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của dự án.
Hạ tầng không làm tăng giá toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị bất động sản.
Điều này cũng khiến các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược phát triển, tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng nội khu và xây dựng cộng đồng cư dân thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí.
Các chuyên gia đánh giá, trong chu kỳ phát triển mới, giá trị bất động sản sẽ được xác lập trên cơ sở khả năng khai thác thực tế, hiệu quả sử dụng và chất lượng kết nối, thay vì những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Bởi vậy, việc đầu tư vào hạ tầng không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn góp phần tái phân bổ nguồn lực, định hình lại bản đồ bất động sản và tạo động lực cho các cực tăng trưởng mới.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, đây sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường trong những năm tới, đồng thời là cơ sở để nhà đầu tư và người mua nhà lựa chọn những sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài và có khả năng tăng trưởng bền vững.
Thiên An