11:11 23/03/2022

Cần “luật hóa” nhằm gỡ vướng đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ

Việc triển khai cải tạo chung cư cũ là rất cần thiết bởi nhiều chung cư đang có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, tuy vậy thực hiện cải tạo đang vướng rất nhiều các rào cản. Nhằm giải bài toán chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã đề xuất "luật hóa” các quy định của Nghị định 69 để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao.

Xuống cấp nghiêm trọng

Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ đã được xây dựng từ trước năm 1991, với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống; trong đó có hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm với khoảng 10.000 hộ dân hiện đang sinh sống, đã bị xuống cấp nghiêm trọng; tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Nếu tính riêng Hà Nội hiện có 1.155 công trình, chủ yếu được xây dựng từ những năm 1980. Đặc biệt, có một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Các công trình chung cư này, sau nhiều năm sử dụng, do sự gia tăng dân số cùng với sự thiếu quan tâm trong công tác quản lý dẫn đến quy hoạch, kiến trúc và chất lượng công trình nhà ở các khu chung cư cũ đã bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng. Tuy nhiên, sau hơn 15 năm, Hà Nội rất ít chung cư cũ được cải tạo, đạt tỷ lệ rất thấp.

Cần “luật hóa” nhằm gỡ vướng để cải tạo chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng
Khu tập thể Len nhuộn (Vạn Phúc, Hà Đông) - Ảnh Đinh Phương

Đặc biệt là tình trạng kiến trúc công trình bị thay đổi do xây dựng lấn chiếm, cơi nới tự do, tùy tiện, hệ thống hạ tầng đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường, thiếu điều kiện sinh hoạt... Biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bêtông ở mức độ lớn tại nhiều khu nhà như: Khu tập thể Len nhuộn (Vạn Phúc, Hà Đông); Khối nhà E6-E7 Quỳnh Mai; Khối A-B Ngọc Khánh; A1-A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư Pháp…

Trong khi tại TP. HCM có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng. Hiện tại, TP.HCM đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân…

Hầu hết các chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại đến nay vẫn bế tắc, có nhiều bất cập và đã có chủ trương cải tạo, sửa chữa, xây mới… nhưng chưa tạo được sự đồng thuận nhất trí trong nhân dân.

Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, việc nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ cũng phải tuân thủ đúng quy hoạch. Với Hà Nội, không chỉ có quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mà còn có Luật Thủ đô.

Cần “luật hóa” nhằm gỡ vướng để cải tạo chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng
Bê tông đã bị vỡ nứt lộ cốt thép đã bị hoen gỉ. Ảnh: Đinh Phương

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng thông tin, việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư. Vì vậy phải thực hiện bài bản, chắc chắn, có bước đi thích hợp, kế hoạch lộ trình cụ thể.

Có một thực tế rất khó hiện nay là những khu chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng tại Hà Nội, TP.HCM lại chủ yếu nằm trong khu vực "lõi" đô thị hạn chế phát triển, nên vừa phải giảm mật độ dân số, vừa bảo đảm cân đối tài chính, cải thiện chỗ ở cho người dân trong khu vực. Trong quá trình sử dụng, hầu hết chung cư cũ có tình trạng cơi nới tăng diện tích sử dụng; lấn chiếm đất công xây dựng công trình. 

Theo đó việc hỗ trợ giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư rất phức tạp. Về pháp lý có sự đan xen sở hữu giữa Nhà nước, cá nhân; phần lớn căn hộ đã cấp "sổ đỏ" nhưng không có thời hạn nên chính sách di dời khó khăn. Theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Điều này rất khó vì sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.

Cần hành lang pháp lý và quy định rõ ràng

Trong khi thị trường nhà ở chưa đáp ứng đủ nhu cầu, thì việc cải tạo các chung cư cũ được coi là một trong những nguồn cung đáng kể. Tuy nhiên, việc cải tạo các chung cư cũ này đang gặp rất nhiều khó khăn không dễ giải quyết. Trước thực trạng trên trong hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất “luật hóa” các quy định của Nghị định 69 để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện. Trong đó, cần quan tâm đến Tạo hành lang pháp lý rõ ràng và có các quy định cụ thể.

Cần “luật hóa” nhằm gỡ vướng để cải tạo chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng
Những mảng bê tông và vôi vữa bong tróc gây mất an toàn cho người dân. Ảnh: Đinh Phương

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, Bộ Xây dựng xác định mục tiêu chính là phải tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, một số nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Các quy định về kiểm định chất lượng nhà chung cư, lập và ban hành kế hoạch, quy hoạch khu vực dự án, lựa chọn chủ đầu tư dự án, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư phải minh bạch, rõ ràng, thực tế, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và cân bằng được lợi ích 03 bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Luật sẽ sửa đổi, bổ sung lại quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung theo hướng kiểm định đến đâu, ban hành kế hoạch đến đó để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại. Đồng thời, bổ sung quy định nội dung yêu cầu lập, phê duyệt quy hoạch khu vực nhà chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo 03 hình thức: Doanh nghiệp tự thỏa thuận với chủ sở hữu, đấu thầu và Nhà nước trực tiếp thực hiện.

Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho biết dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ bổ sung một số cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quy định khung cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư rõ ràng để doanh nghiệp và người dân có cơ sở thực hiện.

Cần “luật hóa” nhằm gỡ vướng để cải tạo chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng
Công trình đã "run rẩy" cùng thời gian (ảnh Đinh Phương)

Trước đó, sự ra đời của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được dư luận hy vọng là "liều thuốc" hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Tuy nhiên, cho đến nay hơn nửa năm có hiệu lực, các quy định mới vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng chỉ ra điểm nghẽn dẫn đến Luật Nhà ở vẫn đang cản bước cải tạo chung cư cũ. Ông Châu lý giải, Nghị định 69 quy định, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 13 và điểm a khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (…) trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Độ "vênh" của Nghị định 69 và Luật Nhà ở 2014 là Luật chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc loại nhà ở xã hội. Đồng thời, khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” mà dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại không phải là dự án nhà ở xã hội./.

Hải Bình

Theo dõi Thương Trường trên