11:19 26/05/2022

Gỡ nút thắt, bất động sản công nghiệp sẽ sớm bùng nổ

Bất động sản công nghiệp có bước phục hồi và phát triển sau đại dịch COVID-19. Hàng loạt dự án khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư với tỷ lệ lấp đầy cao tại khu vực phía Bắc và phía Nam. Tuy nhiên, phân khúc này hứa hẹn sẽ sớm bùng nổ khi các nút thắt về dòng vốn, hạ tầng,… được tháo gỡ.

Phục hồi và tăng trưởng trong quý I

Theo báo cáo phân tích của Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Leasalle (JLL): Trong quý I, việc khôi phục đường bay quốc tế đến Việt Nam đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp đầu năm 2022. Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường cũng chính thức đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2.

Nổi bật là khu công nghiệp VSIP 3 tại Bình Dương đã tổ chức lễ khởi công và khu công nghiệp công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyết định cho thuê đất. Với thị trường nhà xưởng xây sẵn, ngoài việc hoàn thành xây dựng các dự án hiện hữu, còn ghi nhận hai dự án mới khởi công  tại khu công nghiệp Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại khu công nghiệp Bình Dương. Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thị trường hơn 85.000 m2 nhà xưởng xây sẵn vào cuối năm 2022.

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung mới vào thị trường đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ thay đổi nhẹ, lần lượt ở mức 85% và 89%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng đang rất cao và vẫn tăng hậu đại dịch.

Gỡ nút thắt bất động sản công nghiệp sẽ sớm bùng nổ
Bất động sản công nghiệp để xây dựng các nhà xưởng, nhà máy, kho bãi logistics đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. 

Thị trường khu công nghiệp ở Bình Dương và Long An tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là khu công nghiệp VSIP 3 mới khởi công nhưng đến nay có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở khu công nghiệp Phú An Thạnh và hai dự án Nhà kho xây sẵn đầu tiên của BWID tại khu công nghiệp Xuyên Á & Vĩnh Lộc 2.

Về giá thuê, giá đất khu công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh mới, trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,0% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu. Còn thị trường nhà xưởng xây sẵn, giá thuê ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với quý 4/2021.

Trong khi đó, tại miền Bắc, sự kiện khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha. Tuy nhiên thị trường nhà xưởng xây sẵn không ghi nhận nguồn cung mới, tổng nguồn cung tại khu vực miền Bắc ổn định ở mức 2,2 triệu m2.

Ngoài ra, trong quý I vừa qua, miền Bắc tiếp tục ghi nhận ảnh hưởng từ Covid-19 lên hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp sản xuất, nhưng nhờ thích ứng linh hoạt vì vậy sản xuất công nghiệp vẫn tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI chảy vào bất động sản khu công nghiệp và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện sự tăng trưởng. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD.

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn cũng tiếp tục ở mức cao, đạt 98%.

Giá đất công nghiệp trung bình đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước do giá thuê ưu đãi hơn tại một số khu công nghiệp ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng tiếp tục giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Còn giá thuê nhà xưởng xây sẵn không đổi theo quý, đạt mức USD 4,7/m2/tháng, tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng ghi nhận sự phát triển của thị trường, theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), một số dự án khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong quý I/2022 trên địa bàn cả nước sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai.

Thống kê của của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía bắc và phía nam đều duy trì ở mức cao. Theo đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía bắc trong quý này duy trì ở mức 80%. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý I/2022 đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với thời điểm cuối năm 2021 do giá thuê ưu đãi hơn tại một số khu công nghiệp ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Tại khu vực phía nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn ấn tượng hơn, đạt 85%. Giá thuê trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam trong trạng thái bình thường mới sau khi dịch COVID-19 được khống chế hiệu quả và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu.

Sẽ bùng nổ khi được gỡ nút thắt

Với đà phục hồi chung của nền kinh tế, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo: Năm 2022, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là các phân khúc đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục có tăng trưởng tốt và có dự báo phát triển tích cực hơn.

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2022 với chủ đề “Gỡ điểm nghẽn, đón dòng vốn mới”, ông Trần Duy Đông - Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, dù chịu tác động lớn từ dịch Covid-19, nhưng Việt Nam vẫn là điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Thời gian tới, Việt Nam tiếp tục tập trung thực hiện biện pháp phát triển các ngành dịch vụ theo chiều sâu; tăng năng suất khu vực dịch vụ và khu vực sản xuất kinh doanh, hoàn thiện và nâng cao chất lượng hệ thống kết cấu hạ tầng; đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao; bổ sung chính sách phát triển công nghiệp phụ trợ; bổ sung các chính sách nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư FDI hiệu quả, chất lượng cao.

Đồng thời, sự phát triển theo cấp số nhân của thương mại điện tử, đặc biệt là sự gia tăng đột biến của hình thái giao thương hiện đại này trong thời kỳ đại dịch đã thúc đẩy nhu cầu rất lớn về bất động sản kho bãi, dịch vụ logistics… Trong bối cảnh đó, cần có thêm những chính sách, cơ chế để ngành công nghiệp hậu cần và kho bãi trở thành một cấu phần quan trọng của ngành bất động sản công nghiệp…

Gỡ nút thắt bất động sản công nghiệp sẽ sớm bùng nổ
Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông phát biểu tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2022 với chủ đề “Gỡ điểm nghẽn, đón dòng vốn mới”.

‘‘Việt Nam đã và đang chuẩn bị những điều kiện cần thiết để sẵn sàng đón nhận làn sóng chuyển dịch đầu tư mới, trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng của thế giới bằng cách tiếp tục hoàn thiện thể chế, môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng để thu hút có chọn lọc, ưu tiên các dự án sử dụng công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường…’’ - Thứ trưởng Trần Duy Đông nói.

Theo các nhà đầu tư nước ngoài, nút thắt hiện nay của bất động sản công nghiệp chính là việc hoàn thiện các cơ sở hạ tầng xung quanh các khu công nghiệp quá chậm do “nghẽn” thủ tục, chính sách. Chưa kể, nhiều cơ sở hạ tầng được thiết kế, xây dựng chưa phù hợp với từng địa phương, gây khó khăn cho việc vận chuyển logistic. Mặt khác, các nhà hoạch định chính sách vẫn chưa theo kịp với tình hình mới. Do đó, cần phải số hóa các thủ tục hành chính để chính sách mau chóng “nhảy vọt” sang giai đoạn mới, để “dứt khoát” thay đổi phù hợp với sự phát triển chức không phải là phát triển từ từ.

Về vấn đề này, ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, hiện nay các thủ tục hành chính đang được Bộ cố gắng giảm tối đa để đưa các dự án bất động sản công nghiệp đi vào hoạt động nhanh nhất, động bộ nhất, hạn chết nhất các thủ tục đầu tư trùng lắp… Bên cạnh đó, Bộ cũng đồng hành cùng chính quyền đẩy mạnh xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội song song với các dự án khu công nghiệp để giúp nguồn lao động tại đây luôn ổn định. Ngoài ra, Bộ cũng đang đề xuất với Chính phủ giao quyền thêm cho các UBND tỉnh có thể ban hành các chính sách xanh để có thể lựa chọn các nhà đầu tư FDI có công nghệ tiên tiến, cùng các nhà đầu tư cộng sinh, phát triển các khu công nghiệp sinh thái, xanh và bền vững.

Đặc biệt, thị trường bất động sản công nghiệp càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn đang chờ được đầu tư vào bất động sản công nghiệp. “Tuy nhiên, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Đây là chặng đường dài để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp, logistics và trở nên thu hút, cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Theo đó, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng...”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefied chia sẻ tại diễn đàn.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên