14:53 09/03/2022

Kiến nghị bảo hiểm rủi ro cho người mua "nhà hình thành trong tương lai"

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là "bên yếu thế", nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ, do đó cần bổ sung các quy định về bảo hiểm để bảo vệ người mua nhà trước rủi ro.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi).

Theo đó, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định về "bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng" đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Cùng với đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ, góp vốn vào các doanh nghiệp khác, được kinh doanh bất động sản theo quy định của Chính phủ, như đã quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000.

Kiến nghị bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai
HoREA kiến nghị bổ sung “bảo hiểm rủi ro” cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Theo văn bản góp ý, HoREA nhận thấy, trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Nếu chỉ quy định một biện pháp “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng” thì đúng nhưng chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo HoREA, Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của chủ đầu tư là phải thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong lúc Bộ luật Dân sự 2015 quy định nhiều “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định 09 “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có biện pháp có tiền “ký quỹ” hoặc “thế chấp tài sản”.

Tuy nhiên, Điều 292, Bộ luật Dân sự 2015 lại không quy định biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cũng là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.

Hiệp hội nhận thấy, biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” cũng là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, mà biện pháp “bảo hiểm rủi ro” theo quy định của pháp luật về bảo hiểm chính là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” được thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức “xã hội hóa”, giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, Điểm c, khoản 1, Điều 9, Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) quy định: “Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng”, mà “trong hoạt động đầu tư xây dựng” bao gồm cả hoạt động bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” vào Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và vào Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi).

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên