Nếu không giao dịch qua sàn môi giới, thị trường BĐS vận hành thế nào?

Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ môi giới hoạt động chuyên nghiệp và cả không chuyên nghiệp đã góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường này. Tuy nhiên thực tế hiện nay sự phát triển nhanh chóng của thị trường cho thấy một số bất cập của Luật kinh doanh BĐS so với các luật khác nên việc điều chỉnh sẽ là điều kiện cần để giúp cho thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và có những qui định liên quan để được phép hành nghề. Đây là hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS.

Việc chấn chỉnh tình trạng hoạt động kinh doanh BĐS đối với môi giới cá nhân là cần thiết,  việc siết chặt môi giới BĐS là một trong những cách thanh lọc thị trường hiệu quả.

Chia sẻ với Thương Trường, ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB) cho biết : “Đề xuất quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn sẽ gắn chặt quyền lợi và trách nhiệm giữa sàn giao dịch BĐS với chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước sẽ là vai trò quản lý giám sát chung nhằm mang lại những điều tốt đẹp nhất cho tất cả các bên trong đó có cả người mua.

Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước”.

Nếu không giao dịch qua sàn môi giới thị trường BĐS vận hành thế nào
Việc chấn chỉnh tình trạng hoạt động kinh doanh BĐS đối với môi giới cá nhân là cần thiết việc siết chặt môi giới BĐS là một trong những cách thanh lọc thị trường hiệu quả.

Theo ông Hoàng, khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn giao dịch BĐS Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn trong hệ thống dữ liệu thông tin thị trường ảnh hưởng đến nguồn thu cho ngân sách Nhà nước... Người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.

Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc hội thông qua đến nay đã được 6 năm (2015-2021) triển khai thực hiện và các văn quy định chi tiết, hướng dẫn, hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Luật và các văn bản quy định chi tiết được ban hành kịp thời đã tạo cơ sở pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và từng bước đi vào nề nếp, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản phát triển, ổn định, lành mạnh.

Tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại và hạn chế, năng lực của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản chưa tương xứng với yêu cầu do chưa kiểm soát tốt về điều kiện đối với các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định về điều kiện thành lập, hoạt động Sàn giao dịch BĐS còn chưa chặt chẽ, chưa có quy định để đảm bảo quản lý hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản như trình tự, thủ tục giao dịch qua sàn như thế nào.

Nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay có thể nói thừa về số lượng nhưng lại thiếu về chất lượng. Hoạt động môi giới bất động sản chưa được quản lý tốt, thiếu sự minh bạch, thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật…Ngoài ra còn rất nhiều vấn đề còn tồn tại khác liên quan đến hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường và công tác quản lý nhà nước…

Trong những năm gần đây Quốc hội đã ban hành nhiều luật mới làm ảnh hưởng tới nội dung, kết cấu của Luật Kinh doanh bất động sản như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 chuẩn bị sửa đổi, Luật Nhà ở năm 2014 chuẩn bị sửa đổi.

Nếu không giao dịch qua sàn môi giới thị trường BĐS vận hành thế nào
Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ môi giới hoạt động chuyên nghiệp và cả không chuyên nghiệp đã góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường này.

Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung để đảm bảo thực thi hiệu quả trong thực tế áp dụng và tạo môi trường pháp lý hiệu quả cho phát triển năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo động lực cho phát triển thị trường bất động sản và đảm bảo sự thống nhất, sự phù hợp với hệ thống pháp luật chung.

Mục đích nhằm tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đảm bảo tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thống pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động giao dịch bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; hạn chế phát sinh điều kiện, thủ tục hành chính trong quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản. Đối với các sàn môi giới BĐS và cá nhân môi giới BĐS sẽ tính gọn về chất lượng hơn là số lượng.

“Pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý vì vậy vai trò của các tổ chức nghề nghiệp như Hội môi giới bất động sản, Hiệp hội bất động sản sẽ rất quan trọng vừa là cầu nối vừa là kênh thông tin chính thống đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản trong cả nước” vị Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa, cho biết.

Theo nhận định của Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu – chuyên gia BĐS, Phó chủ tịch Hanita Master Group, vừa qua, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến cho dự thảo đề cương luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trong đó có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua,cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch BĐS điều này là hợp lý nhưng chưa hợp lý hoàn toàn. Dẫu rằng, hầu hết các Chủ đầu tư đều tổ chức sàn giao dịch cho riêng mình hoặc thành lập công ty con có chức năng là sàn giao dịch bất động sản nhưng nếu áp đặt bán 80% sản phẩm thông qua sàn môi giới thì các Chủ đầu tư sẽ rơi vào trạng thái "bị động" trong việc lựa chọn hình thức bán hàng cũng như kế hoạch bán hàng.

Thực tế là, ngoài bán hàng thông qua sàn giao dịch các chủ đầu tư còn nhiều lựa chọn khác như chuyển nhượng và sáp nhập (M&A) một phần hay toàn phần dự án cho các đối tác, khách hàng doanh nghiệp khác. Với phương pháp bán hàng này sẽ tiết kiệm thời gian và linh động hơn trong hoạt động bán hàng đối với các Chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu như các chủ đầu tư trông chờ vào hoạt động M&A để ăn "chênh lệch" địa tô hay "lách luật" chuyển nhượng toàn bộ dự án cho đối tác nước ngoài thông qua bán cổ phần doanh nghiệp tương tự như những gì đã và đang diễn ra trong thời gian qua thì giá bán sản phẩm trên thị trường sẽ tăng chóng mặt mà không có chiều hướng giảm giá.

“Thiết nghĩ, để cho đề xuất thật sự hợp lý, Bộ xây dựng cần hiệu chỉnh lại tỷ lệ phần trăm (%) sản phẩm Chủ đầu tư bán hàng thông qua sàn. Bán hàng thông qua sàn môi giới là hợp lý và cần thiết, qua đó có thể tránh được rủi ro Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án "phủi" và trốn tránh trách nhiệm hay "lách luật" chuyển nhượng dự án cho đối tác nước ngoài nhằm ăn "chênh lệch" địa tô và đẩy giá bán tăng cao ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động phát triển bất động sản như hiện nay. Tỷ lệ bán hàng thông qua sàn môi giới tối thiểu là 50% và 50% còn lại chủ đầu tư tự quyết hình các thức bán hàng khác, xem ra có vẻ là hợp lý nhất” ông Hậu, chia sẻ.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất bỏ giao dịch bất động sản qua sàn nhằm giảm giá nhà. Kiến nghị này xuất phát từ nguyên nhân khi giao dịch bất động sản qua sàn thì sản phẩm bất động sản sẽ phải chịu thêm các loại phí cho hoạt động của sàn phân phối, phí cho môi giới.

Theo ông Châu nhấn mạnh, dự thảo đề cương Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi dự kiến bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" là một bước thụt lùi.

Các sàn giao dịch được hưởng phí giao dịch (phí môi giới) chiếm trên dưới 2% giá trị hợp đồng, thậm chí có trường hợp phí môi giới chiếm 4-5% giá trị hợp đồng, là một khoản chi phí không hề nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá thành (giá bán) và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Thiên An

Bình luận bài viết

Dự án đường vành đai TP. Biên Hòa có chiều dài khoảng 6,4km, điểm đầu tuyến giao với hương lộ 7 và điểm cuối giao với đường tỉnh 768 (huyện Vĩnh Cửu). Tổng mức vốn đầu tư của dự án này là 1.056 tỷ đồng.

UBND tỉnh Lai Châu đã công bố gần 120 dự án mời gọi đầu tư, trao 8 quyết định chủ trương đầu tư, với tổng vốn 1.220 tỷ đồng cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, UBND tỉnh Lai Châu, các hiệp hội, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã ký 17 biên bản hợp tác, với mục tiêu đưa nông nghiệp trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương.

Bộ Giao thông vận tải là đầu mối tổ chức thực hiện đầu tư dự án đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021 - 2025, nhưng xem xét giao địa phương có đủ năng lực thực hiện dự án thành phần.

Đến năm 2025, TP. Hà Nội phấn đấu có thêm 2.000 sản phẩm OCOP được chứng nhận đạt từ 3 sao trở lên, trong đó phấn đấu 3% sản phẩm tiềm năng 5 sao tham gia đánh giá, phân hạng OCOP cấp Quốc gia.

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản đồng ý đề xuất của Bộ Giao thông vận tải về lựa chọn một số tuyến cao tốc chỉ có hình thức thu phí tự động không dừng.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455