15:53 22/05/2022

Những gam màu đối nghịch của thị trường bất động sản

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đất nền, nhà ở riêng lẻ hay biệt thự liền kề có biên độ tăng giá cao, nhiều khu vực thậm chí còn xuất hiện “sốt” đất cục bộ. Tuy nhiên, thanh khoản và công suất của bất động sản ven biển, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hồi phục so với trước đại dịch.

Đất ven đô chiếm lĩnh thị trường

Pháp luật quản lý về đất đai ngày càng chặt chẽ đã tác động rất lớn đến nguồn cung của thị trường bất động sản. Khi quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá đất đô thị tăng cao, nhiều ông lớn bất động sản cùng các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các địa bàn vùng ven tìm kiếm cơ hội. Tâm lý thích sở hữu bất động sản liền thổ của người dân cũng khiến nhu cầu mua nhà ở ven đô gia tăng.

Cùng với đó, cú hích từ dịch Covid-19 cũng thúc đẩy xu hướng sống xanh, an cư trong những căn nhà diện tích rộng, không gian sống gần gũi thiên nhiên, tách biệt với trung tâm đô thị đông đúc, tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản vùng ven phát triển. Việc lựa chọn sống ở vùng ven sẽ giúp người mua nhà giải quyết được nhiều bất cập của cuộc sống đô thị hiện nay như ùn tắc giao thông, khói bụi, đồng thời thỏa mãn được đầy đủ tất cả những nhu cầu sống và sinh hoạt của nhiều thế hệ trong gia đình.

Theo một báo cáo mới đây được trích xuất từ dữ liệu lớn Propertyguru Việt Nam, lượng quan tâm đất nền ở Hà Nội và TP HCM trong quý 1 năm nay đã giảm lần lượt 9% và 4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, ở các tỉnh, con số này lại có chiều hướng tăng.

Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền tại Đắk Lắk tăng 58%, Khánh Hòa 48%, Bình Thuận 44%, Hưng Yên 15%, Quảng Nam 14%. Đây là các địa phương đã và đang được đầu tư đồng bộ, phát triển mạnh chuỗi khu công nghiệp, hạ tầng giao thông lẫn tiềm năng phát triển kinh tế du lịch (kinh tế biển, thiên nhiên)...

Tại Hà Nội, những vùng có điều kiện thuận lợi để phát triển, hạ tầng đầu tư đồng bộ như các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm… được các nhà đầu tư "săn đón". Giá rao bán đất thổ cư trong quý 1/2022 vẫn tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương Mỹ (tăng 74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%), Thạch Thất 11%...

Những gam màu đối nghịch của thị trường bất động sản
Nhiều phân khúc bất động sản phục hồi mạnh mẽ sau dịch Covid-19, có biên độ tăng giá cao, nhiều khu vực thậm chí còn xuất hiện “sốt” đất cục bộ. 

Xu hướng "bỏ phố về quê" đang cổ vũ cho tâm lý thay đổi địa điểm đầu tư. Theo đó, hiện các hội nhóm trên mạng xã hội có nội dung như vậy đang rất phổ biến và có chung thông điệp rời đô thị lớn về các tỉnh để sống an nhàn, hạnh phúc.

Không chỉ đất ven đô, đất nền tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên giá cũng leo thang không ngừng. Theo thống kê, chỉ riêng Hòa Bình, một năm trở lại đây, giá đất tại huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc đã tăng tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng gia tăng đáng kể. Tính trong phạm vi cách Hà Nội 50km, giá rao bán đất nền miền Bắc đều ghi nhận tăng mạnh như Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22%. Trong phạm vi cách Hà Nội 100km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng 106%.

Nhiều phân khúc liên tục tăng giá

Trong khi đó, theo nhận định của Bộ Xây dựng, nhìn chung, trong quý I, giá đất nền và nhà ở riêng lẻ có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước. Đặc biệt, thời điểm cuối tháng 3/2022, tại một số địa phương như vùng ven Hà Nội và TP.HCM, các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh. Một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021, tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Cùng với đó, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể, đặc biệt là tại các quận, huyện ở Hà Nội và TP. HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Gia Lâm, Hoàng Mai, Hoài Đức (Hà Nội) tăng lần lượt là 82%, 46%, 39%. Chỉ số này ở Tân Bình, quận 7, quận 9 (TP. Hồ Chí Minh) cũng ghi nhận mức tăng 60%, 35% và 25%.

Xét về nguồn cung và lực cầu, trong tháng 4/2022, Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm tăng đối với tất cả các phân khúc chung cư so với với tháng 4/2021. Trong đó, chung cư cao cấp tăng cao nhất, ở mức 21%, chung cư bình dân tăng thấp nhất, ở mức 5%. Lượng tin rao bán căn hộ cao cấp cũng tăng 13% trong khi lượng tin đăng chung cư bình dân giảm 3% so với tháng 4/2021. Cùng với đó, tại TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm căn hộ cao cấp và trung cấp tăng lần lượt 14% và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Bất động sản được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa ở Việt Nam vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ; nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao; hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Bất động sản nghỉ dưỡng mới chỉ “khởi động”

Trái ngược với các phân khúc, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hồi phục. Theo thống kê của DKRA Vietnam, tháng đầu quý II/2022, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự sụt giảm so với tháng trước. Cụ thể, nguồn cung tới từ 11 dự án, tất cả đều là giai đoạn mở bán tiếp theo. Giỏ hàng mới có 512 căn biệt thự nghỉ dưỡng, giảm 10% so với cùng kỳ năm trước đó, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 192 căn, khoảng 38%.

Nguồn cung mới tập trung hầu hết tại khu vực miền Bắc và miền Nam – chiếm 72% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Những gam màu đối nghịch của thị trường bất động sản
Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm.

“Giá bán sơ cấp không có sự biến động so với tháng trước. Nhiều chính sách bán hàng ưu đãi vẫn được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu khách mua. Những dự án được quản lý vận hành bởi những thương hiệu quốc tế 5 sao, phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường”, DKRA Vietnam cho biết.

Nói về phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng DKRA cho biết: “Một số dự án có tỷ lệ tăng đơn giá bán sơ cấp trung bình khá cao so với tháng trước, từ 15% - 23%. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn đưa ra nhiều chương trình bán hàng ưu đãi như: chiết khấu cho khách hàng mua sản phẩm, các gói quà tặng nội thất trừ vào tổng giá bán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,... để thu hút và hỗ trợ khách hàng.

Những khu vực quen thuộc và phát triển mạnh về Condotel như Khánh Hòa, Đà Nẵng,… tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới. Dự kiến trong thời gian tới khi ngành du lịch dần hồi phục, phân khúc condotel có thể ghi nhận những tín hiệu tích cực, tuy nhiên không có nhiều đột biến và tập trung ở những khu vực như Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng và Quảng Ninh”, DKRA Vietnam thông tin.

Sau thời gian dài ngủ đông cho ảnh hưởng của dịch bệnh, bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội để bật dậy nhờ sức nóng của du lịch nội địa và việc mở cửa đường bay quốc tế. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng có mối quan hệ chặt chẽ với đà hồi phục của ngành du lịch và sự quay trở lại của khách quốc tế. Với việc Việt Nam đã mở lại đường bay quốc tế, ngành du lịch đã tìm thấy “cửa sáng” và đang dần năng động trở lại dù có chậm hơn một số lĩnh vực khác.  Theo đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần “ấm” lên. Điều đáng nói là các nhà đầu tư vào phân khúc này thường có tư duy dài hạn thay vì tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn. Có nhiều yếu tố để họ tin vào một chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc này đang mở ra.

Theo vị chuyên gia này, do có lợi thế với bờ biển dài và đẹp cùng với đà phát triển kinh tế mạnh mẽ, thời gian tới đây, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang cũng sẽ được phát triển nhiều hơn bởi các chủ đầu tư tại nhiều địa phương ven biển Việt Nam. Họ sẽ có xu hướng hợp tác với nhiều nhà điều hành nổi tiếng trên thế giới để nâng tầm dịch vụ, gia tăng trải nghiệm cho khách hàng. Thời gian này, các chủ đầu tư nên tranh thủ đẩy mạnh truyền thông, quảng bá để cùng tạo nên hiệu ứng tốt hơn. Các địa phương phía Nam do có ưu thế khí hậu nắng ấm quanh năm nên vẫn có thể thu hút được nhiều dự án hơn nhưng các tỉnh thành phía Bắc như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá hay Hoà Bình cũng đang phát triển tốt.

“Không giống như nhiều phân khúc khác, bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung không tăng giá quá nhiều qua hai năm khó khăn vừa rồi gây nên bởi đại dịch COVID-19. Chẳng hạn như đất nền, đất nông nghiệp có nơi đã tăng vài chục phần trăm, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tăng khoảng 4 - 5%. Đây cũng sẽ là một lý do khiến cho nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc này có thêm động lực để xuống tiền”, ông David Jackson nói.

Về dài hạn, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, việc dự kiến khoảng gần 114.000 tỷ đồng thuộc gói kích thích kinh tế sẽ được đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng sẽ là động lực quan trọng cho bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có những rủi ro tiềm tàng mà các chủ đầu tư và nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ bao gồm áp lực gia tăng chi phí đầu vào, số lượng và trình độ tay nghề của nguồn nhân lực hay thậm chí cả những nguy cơ dịch bệnh mới.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên