Giảm rủi ro nợ xấu bất động sản, chuyên gia kiến nghị "luật hóa" quy định xử lý

Theo thống kê, số lượng các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản thời gian qua đang có dấu hiệu tăng lên, trong khi đó xử lý lại không được bao nhiêu. Các chuyên gia cho rằng, nợ xấu ở doanh nghiệp bất động sản tuy chưa trở thành vấn nạn, nhưng tiềm ẩn nhiều nguy cơ kéo lùi sự phát triển của thị trường. Vì vậy, cần sớm "luật hóa" các quy định để có thể xử lý dứt điểm nợ xấu đã tồn tại rất lâu c

Nợ xấu bất động sản ngày càng tăng, kéo dài và khó xử lý

Theo Tổng Cục Thống kê, tính đến thời điểm 21/06/2021, tổng phương tiện thanh toán tăng 3.48% so với cuối năm 2020 (cùng thời điểm năm 2020 tăng 4.59%). Huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 3.13% (cùng thời điểm năm 2020 tăng 4.35%). Tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 5.47% (cùng thời điểm năm 2020 tăng 2.45%).

Cơ cấu tín dụng tiếp tục hướng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, các dự án BOT, BT giao thông, chứng khoán. Tuy nhiên nợ xấu của nhiều ngân hàng vẫn tăng. Tổng nợ xấu tại 27 ngân hàng chiếm 97,252 tỷ đồng dư nợ, tăng 8.4% so với đầu năm.

Thời điểm hiện tại dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản trên 672.000 tỷ đồng, tăng 2,95% so với cùng kỳ, chiếm 19,83% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Đáng nói, những khoản nợ tại nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian dài không được thanh toán, trở thành nợ xấu.

Càng về thời gian gần đây, tình trạng “nợ xấu” bất động sản có chiều hướng gia tăng, khó xử lý. Trong tổng số trên 672.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng của doanh nghiệp bất động sản được công bố mới đây, mặc dù Ngân hàng Nhà nước chưa công khai con số chính xác về khoản nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản, nhưng các chuyên gia cho rằng chiếm ít nhất 5% tổng dự nợ tín dụng bất động sản, bởi bất động sản phải đầu tư lớn, mỗi dự án chủ đầu tư vay nợ đến hàng nghìn tỷ đồng là chuyện bình thường.

Giảm rủi ro nợ xấu bất động sản chuyên gia kiến nghị luật hóa quy định xử lý
Dịch bệnh bùng phát càng khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, tăng nguy cơ phát sinh nợ xấu tại các dự án không thể hoàn thành.

Về nợ xấu bất động sản, đơn cử như dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư có diện tích khuôn viên 6.672 m 2 trên đất vàng quận 1 (TP.HCM) đã xây thô với 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD. Dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỉ đồng tại Ngân hàng Hàng hải và Ngân hàng Đông Á, trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, đã được Công ty TNHH MTV quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ năm 2017. Khoản nợ xấu này năm 2019 được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 6.110 tỉ đồng, nhưng đến nay, VAMC vẫn chưa tổ chức đấu giá được dự án này.

Hay trường hợp khác như dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội), gồm 29 tầng cao, 1 tầng lửng, 2 tầng kĩ thuật, 2 tầng hầm, sau hơn 1 thập kỷ triển khai thi công chưa hẹn ngày giao nhà. Cuối tháng 10/2020, ngân hàng công bố khoản nợ gốc, lãi vay, lãi phạt được đấu giá hơn 164 tỷ đồng, nhưng đến tháng 5/2021, ngân hàng BIDV – chủ nợ dự án, thông báo mức đấu giá khởi điểm khoản nợ 86 tỷ đồng, thấp hơn nhiều tiền nợ thực tế, do không nhiều nhà đầu tư hứng thú với dự án này.

Đáng quan ngại, tình trạng nợ xấu không chỉ xảy ra ở việc thế chấp ngân hàng vay vốn, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản còn nợ một lượng lớn tiền sử dụng đất đối với Nhà nước. Trong đó, nhiều doanh nghiệp đã bị liệt kê vào nhóm “nợ xấu”. Cụ thể, báo cáo số 20/2021/BC-HĐND về kết quả giám sát của HĐND TP Hà Nội liên quan đến tình hình quản lý dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn TP. Trong số 90 dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo kiến nghị tại báo cáo số 57/BC-HĐND từ năm 2018, có 22 dự án nợ 1.637,9 tỷ đồng tiền sử dụng đất (nợ chờ xử lý 538,8 tỷ đồng/5 dự án, nợ khó thu 155 tỷ đồng/3 dự án) và 1.353,8 tỷ đồng tiền chậm nộp.

Kiến nghị “luật hóa” quy định xử lý

Tiếp tục câu chuyện nợ xấu ở dự án Sài Gòn One Tower, sở dĩ dự án này khó bán bởi theo luật Đất đai 2013 quy định cách tính thời hạn sử dụng đất là “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Nghĩa là tính từ năm 2019 khi VAMC mang ra đấu giá thì thời gian sử dụng đất còn lại chỉ 39 năm (trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất năm 2008), nên giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ với báo chí, nợ xấu bất động sản ngày càng khó lường, chưa được xử lý hiệu quả, ảnh hưởng lớn đến việc cấp mới tín dụng cho doanh nghiệp. Việc quan trọng nhất lúc này cần phải thống kê chính xác tình hình nợ xấu do đầu tư bất động sản gây ra và có hướng giải quyết nhanh chóng, phù hợp.

“Hiện nay việc xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đang trong tình trạng loay hoay, thiếu giải pháp hiệu quả. Trong khi đó thị trường bất động sản sẽ rất khó hồi phục nếu hệ thống ngân hàng chưa hoàn toàn khỏe mạnh. Nếu điều này cứ kéo dài, địa ốc sẽ cứ dò đáy đi lên nhưng không tìm được lối thoát" - ông Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.

Giảm rủi ro nợ xấu bất động sản chuyên gia kiến nghị luật hóa quy định xử lý
Cần sớm "luật hóa" các quy định để có thể xử lý dứt điểm nợ xấu bất động sản đã tồn tại rất lâu của các doanh nghiệp. (Ảnh minh họa)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Bộ Tư pháp cần chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để khắc phục một số biểu hiện “tiêu cực, bất cập” trong tổ chức đấu giá tài sản tại một số địa phương, nhất là tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Đồng thời tăng cường công tác quản lý, kiểm soát hoạt động của cơ quan tổ chức thực hiện đấu giá các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng là bất động sản để phòng, chống tiêu cực, không làm thất thoát tài sản nhà nước, thất thu ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng Bộ Tài chính cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các ngân hàng thương mại và chủ tài sản thế chấp.

Quốc hội cho phép ngân hàng được chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định đặc thù chỉ áp dụng để xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản, vì có nhiều dự án bất động sản mới chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất chứ chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ, theo quy định hiện hành của luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. “Việc bán, chuyển nhượng dự án bất động sản không làm tăng giá nhà ở như một số người quan ngại, vì giá cả do thị trường quyết định và tuân theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu, không chỉ do ý muốn chủ quan của chủ đầu tư.

Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản một cách thông thoáng còn giúp cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lưu thông hàng hóa (hàng hóa là dự án) được thông suốt và Nhà nước thu được thuế và quản lý được thị trường, khắc phục được bất cập cho hiện nay là doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, thay đổi ruột của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án, còn Nhà nước thì bị thất thu thuế”, ông Châu nói.

“Hiện nay, Việt Nam chưa có thị trường mua bán nợ xấu. Đối tượng được mua bán nợ bị hạn chế theo quy định pháp luật. Cụ thể Luật Đầu tư 2014, quy định kinh doanh dịch vụ mua bán nợ là ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện. Vì vậy, Công ty quản lý tài sản mua nợ xấu của tổ chức tín dụng không thể bán nợ cho bên thứ ba nếu không có giấy phép kinh doanh về ngành nghề mua bán nợ” - Nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), Nguyễn Quốc Hùng.

“Trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia mua nợ xấu, nhưng vướng mắc về sở hữu đất đai, tái cấu trúc DN... đang gây ra rào cản nhất định. Trong khi nhiều nhà đầu tư lớn nước ngoài rất quan tâm đến việc mua nợ xấu, vì vậy cần có cơ chế thông thoáng hơn để giải quyết những khoản nợ xấu tạo “sức khỏe” cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng” – Luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam.

Hồng Quang (t/h)

Bình luận bài viết

Dự án Flamingo Hải Tiến được Tập đoàn Flamingo chính thức khởi công ngày 16/10 tại Hoằng Hóa – Thanh Hóa, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình khẳng định thương hiệu của chủ đầu tư sau thành công của hàng loạt dự án tại Đại Lải (Vĩnh Phúc) và Cát Bà (Hải Phòng).

Quảng Trị đề nghị Thủ tướng cho phép chuyển mục đích 38,2 ha đất trồng lúa để xây dựng cảng hàng không Quảng Trị (giai đoạn 1). Toàn bộ diện tích này nằm trên địa bàn huyện Gio Linh.

Đến nay diện tích đất đã thu hồi tại dự án sân bay Long Thành là hơn 1.284ha trong số 2.532ha, chỉ đạt 50,7%; tiền giải ngân bồi thường, hỗ trợ, tái định đạt hơn 10.698/22.850 tỉ đồng đã bố trí, tương đương 46,81%. Việc chậm giải phóng mặt bằng dự án này được giải thích bằng nhiều nguyên do, trong đó có những tác động của dịch Covid-19.

Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội (LĐTB&XH) vừa có báo cáo gửi Chính phủ về việc cho phép doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm được thí điểm triển khai gói bảo hiểm liên quan đến bảo hiểm Covid-19.

VNDirect đã chỉ ra 4 điểm nhấn đầu tư lớn trong năm 2022, trong đó bao gồm bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ bùng nổ trong thời gian tới khi Bộ Xây dựng hoàn thiện một số quy định về kinh doanh bất động sản.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455